전세 세입자가 있는 위반건축물, 임대인이 양성화로 보증금 분쟁을 예방한 사례
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※ 이 사례는 실제 유사 상황을 기반으로 재구성한 예시입니다.
"세입자가 전세보증보험을 못 가입한다고 합니다"
서울 관악구 다가구주택 소유자 정 씨는 세입자로부터 연락을 받았습니다. 전세보증보험을 가입하려는데 건물이 위반건축물이라 보험사에서 거부했다는 것입니다. 세입자는 계약 해지를 요구했고, 보증금 반환 분쟁으로 번질 위기였습니다.
위반 내용 및 해결 방안
위반 내용: 다가구주택 세대수 1세대 초과(허가 4세대, 실제 5세대)
정 씨는 두 가지 방법을 검토했습니다.
| 선택 | 내용 | 결과 |
|---|---|---|
| 1세대 감소 | 세대 수를 줄여 원상복구 | 임대 수입 감소 |
| 5세대 양성화 | 5세대로 허가 변경 | 임대 수입 유지 |
비용과 임대 수입을 비교한 후 5세대 허가 변경(양성화) 선택.
결과
- 이행강제금: 특별법 감면이 적용될 수 있으며 사례에 따라 산정
- 건축사 도면 변경·양성화 진행 비용: 사례별 상이 / 무료 진단 후 안내
- 양성화 진행 비용은 위반 규모·난이도·건물 유형에 따라 달라지며, 정확한 비용은 무료 진단 후 안내드립니다.
- 건축물대장 정정 완료 (5세대 허가)
- 세입자 전세보증보험 가입 성공
- 전세 계약 유지, 분쟁 예방
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자주 묻는 질문
세입자가 있을 때 양성화를 진행할 수 있나요?
가능합니다. 양성화는 건물 소유자가 단독으로 신청하며, 세입자 동의 없이도 진행됩니다.
위반건축물임을 세입자에게 고지해야 하나요?
임대차 계약 시 위반 사항 고지 의무가 있을 수 있습니다. 세입자가 위반 사실을 알고 계약했는지 여부가 분쟁 발생 시 중요합니다.
위반건축물에 거주하는 세입자는 전세보증보험에 가입할 수 없나요?
대부분의 전세보증보험은 위반건축물을 가입 대상에서 제외합니다. 집주인이 양성화를 완료해야 세입자가 보험에 가입할 수 있습니다.
위반건축물인지 모르고 전세 계약을 했다면?
위반 사실을 알았다면 계약하지 않았을 것임을 입증하면 계약 취소를 요구할 수 있습니다. 법적 분쟁으로 번질 수 있으므로 집주인은 양성화를 서두르는 것이 유리합니다.