위반건축물 양성화 FAQ
위반건축물 양성화에 관해 가장 많이 묻는 질문에 답합니다.
기본 개념
위반건축물이란 무엇인가요?
위반건축물은 건축법 또는 관련 법령을 위반하여 지어진 건물입니다. 건축허가를 받지 않고 짓거나(무허가 건축), 허가받은 내용과 다르게 지은 건물(불법 증축, 용도변경 위반 등)이 해당됩니다. 건축물대장에 '위반건축물'로 표시되어 있으면 위반 상태입니다.
양성화란 무엇인가요?
양성화(陽性化)는 위반건축물을 법적으로 허용된 상태로 만드는 절차입니다. 이행강제금을 납부하고 관련 절차를 이행하면 위반 상태가 해소되어 정상 건물로 인정받습니다.
내 건물이 위반건축물인지 어떻게 확인하나요?
세움터(eais.go.kr)에 접속하여 건축물대장을 조회하세요. 건물 주소나 건물명으로 검색하면 됩니다. 건축물대장에 '위반건축물' 또는 '위반' 표기가 있으면 위반 상태입니다.
이행강제금이란 무엇인가요?
이행강제금은 건축법 위반 사항을 시정하지 않을 경우 부과되는 금전적 제재입니다. 위반 면적과 시가표준액을 기준으로 산정되며, 양성화를 통해 위반 상태를 해소하면 부과가 중단됩니다.
2026 양성화 특별법이란 무엇인가요?
2026년 한시적으로 시행된 법률로, 위반건축물 소유주가 이행강제금 감면 혜택을 받으면서 양성화를 신청할 수 있도록 한 특별 조치입니다. 법 시행 기간 내에 신청해야 혜택을 받을 수 있습니다.
특별법 기간이 지나도 양성화할 수 있나요?
가능합니다. 특별법 종료 후에도 일반 건축법 절차에 따라 양성화는 가능합니다. 다만 이행강제금 감면 혜택이 없어지므로 비용이 더 많이 들 수 있습니다.
양성화하면 세금이 늘어나나요?
양성화를 통해 건축물이 건축물대장에 정식 등재되면 재산세 과세 대상이 될 수 있습니다. 다만 기존에 이행강제금이 반복 부과되던 것을 고려하면 장기적으로 유리한 경우가 많습니다.
모든 위반건축물이 양성화 대상인가요?
아닙니다. 구조적 안전에 심각한 문제가 있는 건물, 도시계획시설에 저촉되는 건물, 군사보호구역 내 불법 건물 등은 양성화 대상에서 제외될 수 있습니다. 관할 지자체에 확인이 필요합니다.
신청 절차
양성화 신청은 어디서 하나요?
건물 소재지 관할 시·군·구청 건축과(또는 건축허가 부서)에서 신청합니다. 일부 지자체에서는 세움터(eais.go.kr)를 통한 온라인 신청도 가능합니다.
양성화 신청에 필요한 기본 서류는?
양성화 신청서, 건축물대장 등본, 토지대장 등본, 토지 등기부등본, 신분증, 위반 건물 사진이 기본적으로 필요합니다. 위반 유형에 따라 건축물 현황 도면 등이 추가로 필요할 수 있습니다.
건축사를 반드시 선임해야 하나요?
모든 경우에 필수는 아닙니다. 다만 무허가 건축이나 불법 증축의 경우 건축물 현황 도면이 필요하며, 이는 건축사에게 의뢰해야 합니다. 단순한 위반(소규모 창고 등)은 직접 작성도 가능합니다.
양성화 처리 기간은 얼마나 걸리나요?
서류 준비부터 완료까지 보통 1~3개월이 소요됩니다. 현장 조사 대기 기간, 서류 보완 여부, 이행강제금 납부 시기에 따라 달라집니다.
대리인이 신청할 수 있나요?
가능합니다. 위임장과 대리인 신분증을 추가로 제출하면 됩니다. 행정사에게 대리 신청을 맡길 수도 있습니다.
온라인으로 신청 진행 상황을 확인할 수 있나요?
세움터(eais.go.kr)에서 민원 처리 현황을 조회할 수 있습니다. 또는 접수 시 받은 담당자 연락처로 문의할 수 있습니다.
현장 조사를 거부하면 어떻게 되나요?
현장 조사는 양성화 처리를 위해 반드시 필요합니다. 거부하면 양성화 처리가 불가능하거나 지연됩니다.
양성화 신청 후 철회할 수 있나요?
처리가 완료되기 전에는 신청을 취하할 수 있습니다. 다만 이미 납부한 비용 환불 여부는 지자체에 확인하세요.
비용과 이행강제금
이행강제금은 한 번에 내야 하나요?
원칙적으로 납부 기한 내에 일시 납부가 원칙이지만, 일부 지자체에서는 분할 납부를 허용합니다. 담당자에게 문의하세요.
이행강제금 산정에 이의를 제기할 수 있나요?
네, 이의 신청이 가능합니다. 이의 신청 기간 내에 관할 지자체에 이의를 제기하면 재산정 절차가 진행됩니다.
2026 특별법 감면율은 얼마인가요?
법령에 따라 다르며, 위반 내용과 기간에 따라 감면율이 차등 적용됩니다. 정확한 감면율은 법령 원문 또는 관할 지자체에서 확인하세요.
세입자가 있는 건물의 이행강제금은 세입자가 내나요?
이행강제금은 건물 소유자가 납부합니다. 세입자에게는 부과되지 않습니다.
양성화 비용보다 건물 가치가 낮으면 어떻게 하나요?
이런 경우 위반 부분을 자진 철거하는 것이 경제적으로 유리할 수 있습니다. 전문가와 상담하여 양성화 vs 철거의 비용 대비 효과를 비교해 보세요.
법률·권리
위반건축물을 팔 수 있나요?
법적으로 매매 자체가 불가능한 것은 아니지만, 매수인이 위반 상태와 이행강제금 위험을 떠안게 됩니다. 실거래에서는 거래가 매우 어렵습니다. 양성화 후 매매하는 것을 권장합니다.
위반건축물을 상속받으면 어떻게 되나요?
위반 상태가 상속인에게 승계됩니다. 상속 후 양성화를 진행하면 됩니다. 상속 과정에서 이행강제금 미납이 있다면 이도 함께 승계됩니다.
위반건축물에 세입자를 들일 수 있나요?
임대차 계약 자체는 가능하지만, 세입자가 전입신고나 확정일자를 받기 어려울 수 있어 보증금 보호가 어렵습니다. 위반 사실을 세입자에게 고지할 의무가 있습니다.
위반건축물에 근저당을 설정할 수 있나요?
등기가 되어 있는 건물이라면 근저당 설정이 가능할 수도 있습니다. 하지만 금융기관은 위반건축물에 대해 담보 설정을 거부하는 경우가 많습니다.
양성화 후에도 위반 이력이 남나요?
건축물대장에서 '위반건축물' 표기가 삭제됩니다. 다만 과거 행정처분 이력은 담당 기관에 남을 수 있습니다.
지역별·특수 상황
서울 강남 위반건축물은 이행강제금이 더 많이 나오나요?
네, 서울 강남 지역은 시가표준액이 높기 때문에 동일한 위반 면적이라도 이행강제금이 다른 지역보다 높게 나올 수 있습니다.
농촌 지역 무허가 농가 창고도 양성화 대상인가요?
농지법과 건축법의 교차 적용을 받아 복잡할 수 있습니다. 농지 위의 창고라면 농지법 위반도 함께 검토해야 합니다. 관할 읍·면사무소 또는 시·군청에 문의하세요.
재개발 예정 지역의 위반건축물은 양성화해야 하나요?
재개발이 확정된 경우, 양성화보다 재개발 보상 절차에서 위반건축물 처리가 이루어질 수 있습니다. 재개발 조합이나 지자체에 먼저 문의하여 어떤 절차가 더 유리한지 확인하세요.