한국에서는 1981년부터 약 10년 주기로 위반건축물 양성화 특별법이 시행되어 왔습니다. 과거 4차례의 양성화 사례를 통해 제도의 흐름과 성과를 확인하세요.
2026년 11월, 12년 만에 5차 양성화 특별법 시행이 예정되어 있습니다. 과거 사례를 통해 이번 기회를 준비하세요.
특정건축물 정리에 관한 특별조치법
1981년 12월 31일 이전 완공된 주거용 특정건축물
1970년대 급격한 산업화·도시화 과정에서 주택 수요가 폭증하며 인허가 절차를 거치지 않은 건축물이 대량으로 발생했습니다. 정부는 이러한 건축물이 불가피한 시대적 산물임을 인정하고, 최초로 양성화 법률을 제정했습니다.
최초의 양성화 특별법으로, 이후 반복되는 양성화 정책의 기틀을 마련했습니다. 수만 동의 무허가 건축물이 합법화되어 재산권 보호와 도시 관리의 기초가 되었습니다.
특정건축물 정리에 관한 특별조치법 (재제정)
1998년 12월 31일 이전 완공된 주거용 건축물
1997년 IMF 외환위기 이후 경제 침체 속에서 서민 주거 안정이 시급한 과제로 부상했습니다. 15년간 누적된 위반건축물 문제를 해결하고, 경기 회복을 위한 건설 경기 활성화도 함께 도모했습니다.
비교적 짧은 9개월의 시행 기간이었지만, 외환위기 이후 어려운 경제 상황에서 서민들의 주거 안정에 기여했습니다.
특정건축물 정리에 관한 특별조치법
2003년 12월 31일 이전 완공된 주거용 특정건축물
2000년대 부동산 시장 활성화와 함께 무허가 증축·용도변경 등 위반건축물이 지속적으로 발생했습니다. 특히 다세대·다가구 주택에서의 불법 증축이 사회 문제로 대두되었습니다.
구조 안전성 확인을 전제로 한 양성화 절차가 정립되어, 이후 양성화 심사 기준의 근간이 되었습니다.
특정건축물 정리에 관한 특별조치법
2012년 12월 31일 이전 완공된 주거용 특정건축물
3차 양성화 이후 8년간 다시 위반건축물이 누적되었고, 이행강제금 부과에도 불구하고 원상복구가 어려운 사례가 다수 존재했습니다. 특히 '모르고 매수한' 선의의 피해자 구제 필요성이 제기되었습니다.
전국 약 26,924동이 양성화되었습니다. 17개 시·도의 절반 이상에서 자진 신고 건수가 적발 건수를 초과했으며, 부산은 약 2배, 전남은 8배 차이를 보였습니다.
특정건축물 정리에 관한 특별조치법 (신규 제정 예정)
소규모 주거용 건축물 중심. 165㎡ 미만 단독주택 일괄 양성화가 논의되고 있으며, 선의의 매수자 구제에 초점을 맞추고 있습니다.
2024년 말 기준 전국 약 148,000동의 위반건축물이 존재하며, 이 중 주거용 83,458동(56.5%), 비주거용 64,268동(43.5%)입니다. 정부는 “이번이 마지막”이라는 기조 아래 신규 불법 건축에 대해서는 무관용 원칙을 적용할 예정입니다.
2026 특별법 시행 전, 미리 준비하세요
무료 양성화 사전 진단 신청| 구분 | 시행 기간 | 대상 기준일 | 기간 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 1981.12 ~ 1985.6 | 1981.12.31 이전 | 42개월 |
| 2차 | 2000.3 ~ 2000.12 | 1998.12.31 이전 | 9개월 |
| 3차 | 2006.2 ~ 2007.2 | 2003.12.31 이전 | 1년 |
| 4차 | 2014.1 ~ 2015.1 | 2012.12.31 이전 | 1년 |
| 5차 (예정) | 2026.11 ~ | 미정 | 미정 |
양성화 특별법은 1981년 이후 약 10년 간격으로 시행되어 왔습니다. 2014년 이후 12년 만인 2026년에 다시 기회가 옵니다.
매 차수 모두 한시법으로 9개월~42개월의 제한된 기간 동안만 시행되었습니다. 기간 내에 신청하지 않으면 다음 기회를 기다려야 합니다.
4차 양성화에서 전국 과반의 시·도에서 자진 신고 건수가 적발보다 많았습니다. 선제적으로 준비한 건물주들이 더 유리한 조건으로 양성화를 완료했습니다.
정부는 2026년 특별법을 마지막으로 신규 불법 건축에 무관용 원칙을 적용할 예정입니다. 이행강제금 부과 체계도 강화될 전망입니다.
건물 주소만 알려주시면 전문가가 무료로 양성화 가능 여부를 진단해 드립니다.
사전 준비가 빠를수록 양성화 비용과 기간을 절약할 수 있습니다.