매년 날아오는 이행강제금,
떼지 못한 노란 위반 딱지 —
언제까지 내고만 계시겠습니까?
팔지도 못하고, 대출도 막히고, 강제금만 매년 쌓이는 내 건물. 2026 한시 특별법으로 지금이라면 ‘합법 건축물’로 되돌릴 수 있습니다.
내 건물 양성화 가능한지 무료로 확인하기위반건축물, 그냥 두면 계속 손해입니다
그대로 둘 때
- 이행강제금 매년 반복 부과
- 매매·담보대출·증축 제한
- 자산가치 하락
양성화하면
- 강제금 멈춤
- 정상 거래·대출 가능
- 자산가치 회복
이번 특별법이, 그 전환을 할 수 있는 기회입니다.
2026 특정건축물 특별조치법, 쉽게 설명드립니다
양성화란
위반건축물을 합법 건축물로 등록을 바로잡는 것
대상
2023.12.31 이전 사실상 완공된 소규모 주거 — 빌라·다가구, 주택으로 쓰는 근린생활시설(근생 쪼개기) 등
특례
부설주차장 설치 기준 의무 면제 등
기간
시행일로부터 18개월 한시
12년 만의 한시 기회 — 지나면 다시 일반 절차로
18개월 한시
시행 후 18개월만 신고 접수 — 종료되면 일반 절차로 (약 12년 만의 한시 조치).
먼저 준비한 쪽이 유리
과거 한시 조치 시행 때도 신청이 몰려 관청 심의가 지연된 사례가 있습니다.
준비 기간이 촉박
18개월 안에 구조·법규 검토, 서류 준비, 관청 협의를 모두 마쳐야 합니다.
구조와 법규, 두 가지를 동시에 맞춰야 합니다
이미 지어진 건물을 사후에 합법화하는 일이라, 관청은 두 가지를 동시에 요구합니다.
구조 안전
이 건물이 안전한가(무너지지 않는가)를 입증해야 합니다.
법규 적합
건축·소방·주차 등 복잡한 법규에 맞는가를 충족해야 합니다.
신축보다 까다롭고, 한쪽만 잘해서는 반려됩니다.
두 개의 난관을, 한 곳에서 끝냅니다
구조기술사
전국 1,200여 명뿐인 건축구조기술사. 건물 뼈대를 분석해 관청이 요구하는 구조안전을 확실히 입증합니다.
- 45년 경력
- 단구조기술사사무소
- 전국 1,200여 명뿐인 건축구조기술사
- 기술사 등록 제___호
건축사
건축·소방·주차 법규를 정밀 분석하고, 관할 관청과 사전 협의해 반려 가능성을 최소화합니다.
- 성균관대학교 건축학과 졸업
- 前 GA건축사사무소 팀장
- 現 피클건축사사무소 대표
- 건축사사무소 등록 제___호
원스톱 — 구조와 법리를 한 곳에서. 두 업체에 따로 맡길 필요가 없습니다.
양성화, 이렇게 진행됩니다
- 1
현장 실측·위반현황 정밀 분석
현장을 직접 실측해 위반 현황을 정확히 파악합니다.
- 2
구조안전 및 법규 매트릭스 검토
구조기술사가 안전성을, 건축사가 법규 적합성을 함께 검토합니다.
- 3
관할 관청 협의
관할 관청과 협의해 진행 방향을 조율합니다.
- 4
과태료·이행강제금 정산
특별조치법 기준에 따라 과태료와 이행강제금을 정산합니다.
- 5
특정건축물 사용승인·대장 정리
사용승인을 받고 건축물대장을 정리해 합법 건축물로 전환합니다.
내 건물도 양성화 대상일까요?
- 건축물대장에 '위반건축물' 표시(노란 딱지) + 매년 이행강제금 부과 중
- 무단 증축(베란다·발코니 샤시, 옥탑방), 무단 대수선, 용도변경 등으로 적발·등재된 경우
→ 바로 이 딱지를 떼고 이행강제금을 멈추는 것이 양성화의 핵심입니다
- 사용승인 후 승인 도면과 다르게 임의로 공사한 경우
- 근린생활시설(근생)을 주거로 사용 중인 경우 ('근생 쪼개기')
- 용도를 무단으로 변경해 사용 중인 경우
아직 적발·등재되기 전이라도, 이번 특별법으로 합법화할 수 있습니다.
‘괜히 긁어 부스럼 되는 건 아닐까’ 걱정되시나요?
그래서 더더욱 먼저 확인해야 합니다
맞습니다. 무분별하게 신청했다가는, 멀쩡히 있던 건물을 오히려 위반건축물로 ‘자진 등재’하는 셈이 될 수 있습니다.
확실할 때만 신청
확실히 양성화가 가능할 때만 신청해야 합니다.
먼저 전문가 확인
신청 전에 반드시 전문가가 가능 여부와 실익을 먼저 판단해야 합니다.
검토만으론 비용·절차 없음
주소와 건축물 현황도만으로 무료 1차 판별 — 검토만으로는 비용도, 별도 신청 절차도 없습니다.
내 건물, 양성화 되는지 무료로 확인하세요
주소와 연락처를 남겨주시면, 구조기술사와 건축사가 직접 1차 검토해 연락드립니다.
어떤 위반 유형인가요?
자주 묻는 질문
양성화를 앞두고 가장 많이 묻는 질문을 모았습니다.
내 건물이 위반건축물인지 어떻게 확인하나요?
세움터(eais.go.kr)에서 건축물대장을 조회하세요. '위반건축물' 또는 '위반' 표기가 있으면 위반 상태입니다.
양성화 비용은 얼마나 드나요?
건물 유형·규모·위반 현황에 따라 다릅니다. 설계비, 인허가 수수료, 이행강제금 등이 포함되며 무료 진단 후 예상 비용을 안내합니다.
양성화를 안 하면 어떻게 되나요?
이행강제금이 매년 반복 부과되고 건물 매매·담보 시 불이익이 발생합니다. 특별법 기간 내 양성화하면 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
처리 기간은 얼마나 걸리나요?
서류 준비부터 완료까지 보통 1~3개월이 소요됩니다. 현장 조사 대기, 서류 보완 여부에 따라 달라집니다.
시도하다 오히려 적발되면 어쩌죠?
사전 검토만으로는 관청에 노출되지 않습니다. 양성화 가능성이 높을 때만 정식 절차를 진행합니다.