성동구 용답동 위반건축물 양성화 진단 의뢰
성동구 용답동 · 접수 7월 30일
이 건물의 상황
- 건물 유형
- 다가구주택 (대장 표기: 단독주택 · 4가구)
- 규모
- 지상 4층
- 연면적
- 약 210㎡
- 세대·가구
- 4가구
- 사용승인
- 1998년
- 대장 위반 표기
- 위반건축물 등재
성동구 용답동에 있는 다가구주택 사례입니다. 대장상으로는 단독주택으로 표기되어 있지만, 4가구가 있는 주거용 건물로 확인되어 다가구주택 기준으로 보는 사례입니다. 건물 규모는 지상 4층, 연면적은 약 210㎡이고, 사용승인은 1998년에 이루어졌습니다. 건축물대장에는 위반건축물 등재 이력이 있으며, 변동사항에는 2002년에 32.5㎡를 주거로 사용한 내용과 관련된 위법제거 기록이 남아 있습니다. 이후 2014년에는 옥상층 중층에 ‘주거 9㎡’, ‘경량철골조’, ‘패널/패널’로 표기된 내용이 기재되어 있습니다. 이 사례에서 눈여겨볼 부분은 옥상층에 주거용 면적이 별도로 적혀 있다는 점입니다. 옥탑이나 옥상층 일부가 주거 공간으로 사용된 경우에는 단순한 내부 변경이 아니라 증축, 층수 산정, 면적 산정 문제로 이어질 수 있어 양성화 검토의 핵심 쟁점이 됩니다.
양성화 진단
법률 21820호 특별법 기준으로 보면, 이 다가구주택은 2023년 12월 31일 이전 완공, 주거용 건축물, 위반건축물 등재, 제외지역 해당 없음, 과거 특별법 재사용승인 배제 사유 없음, 규모 기준 충족 항목이 충족되는 것으로 정리됩니다. 다가구주택 기준인 연면적 660㎡ 이하에 비해 이 건물은 약 210㎡ 규모이므로, 현재 확인된 요건만 놓고 보면 특별법 절차에 들어갈 수 있는 요소가 있습니다. 다만 양성화 가능성 높음으로 검토하더라도, 최종 관건은 옥상층 주거 9㎡ 부분입니다. 이 부분이 층수 산입이나 증축 면적 판단에 어떤 영향을 주는지에 따라 건축위원회 심의와 사용승인 가능성이 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사례는 기본 요건은 우호적이지만, 옥탑 주거 부분을 중심으로 정리 방향을 잡아야 하는 케이스입니다.
위반건축물 양성화 — 기본 정보 — 절차·비용 기본 정보 보기
건축물대장에 '위반건축물'로 표기되면 이행강제금이 반복 부과되고, 매매·전세 계약과 담보 대출에서 불이익이 발생합니다. 특별법 시행 기간에 요건을 갖춰 신고하면 사용승인을 받아 합법 건물로 전환할 수 있습니다.
특별법(법률 제21820호) 적용 요건
- ✓특별법 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서, ① 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택 ② 연면적 165㎡ 이하 단독주택(지자체 조례에 따라 330㎡까지) ③ 연면적 660㎡ 이하 다가구주택 ④ 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 사용한 건축물입니다(§3①).
- ✓사용승인 요건(§6①): 자기 소유 대지(또는 사용 승낙), 도로·일조 등 관계 규정 위반이 없을 것(도로 최소 너비는 3m로 완화 적용), 구조안전·위생·방화에 현저한 지장이 없을 것, 과태료·이행강제금 체납이 없을 것.
양성화 절차
1. 사전 진단
건축물대장·현장 상태로 특별법 대상 여부(§3)와 승인 요건(§6) 충족 가능성을 검토합니다. 사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
2. 설계도서·현장조사서 작성
건축사가 현황을 실측해 설계도서와 현장조사서를 작성합니다(§4① — 신고의 필수 첨부 서류).
3. 신고 접수
시행일(2026. 12. 17.) 이후 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 법은 18개월 한시 시행이며, 유효기간 내 신고분은 만료 후에도 계속 적용됩니다(부칙 §2·§3).
4. 건축위원회 심의 → 사용승인
요건에 적합하면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 발급됩니다(§6①). 승인 여부는 심의로 확정됩니다.
5. 건축물대장 정리
사용승인 후 위반건축물 표기가 정리되고, 이행강제금 반복 부과가 종료됩니다.
비용 구성
- •과태료: 이행강제금 5회분에 상당하는 금액이 부과됩니다(§9). 이미 납부한 이행강제금이 있으면 그만큼 차감됩니다(§9②). 이행강제금은 위반 면적과 시가표준액 등에 따라 건물마다 다르므로, 정확한 과태료는 개별 산정이 필요합니다.
- •설계·대행 비용: 건축사의 설계도서·현장조사서 작성 비용과 신고 대행 비용이 발생하며, 건물 유형·규모·위반 내용에 따라 달라집니다. 무료 진단 후 예상 비용을 안내해 드립니다.
- •유의: 과태료·이행강제금 체납이 있으면 사용승인을 받을 수 없습니다(§6①4 — 1년 이내 전액 납부 조건부 승인은 가능).
자주 묻는 질문
신고는 언제부터 할 수 있나요?
특별법은 2026년 12월 17일 시행됩니다. 시행 즉시 신고하려면 설계도서·현장조사서 등 서류를 미리 준비해 두는 것이 유리합니다. 법은 18개월 한시 시행입니다.
신청하면 무조건 승인되나요?
아닙니다. §3 대상 요건과 §6 승인 기준을 충족해야 하며, 최종 승인은 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다. 사전 진단으로 가능성을 먼저 확인하는 이유입니다.
내 건물도 비슷한 상황이라면?
주소만 알려주시면 특별법 대상 여부와 양성화 가능성을 무료로 진단해 드립니다.
사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
※ 본 케이스의 진단 내용은 접수 정보와 공부(건축물대장 등) 자료 기반의 사전 검토 결과이며, 최종 사용승인 여부는 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다.