안산시 상록구 본오동 필로티(1층 주차장) 전용 양성화 진단 의뢰
안산시 상록구 본오동 · 필로티(1층 주차장) 전용 · 접수 8월 3일
이 건물의 상황
- 위반 유형
- 필로티(1층 주차장) 전용
- 건물 유형
- 공동주택
- 규모
- 지상 5층
- 연면적
- 약 660㎡
- 세대·가구
- 8세대
- 사용승인
- 2013년
- 대장 위반 표기
- 위반건축물 등재
안산시 상록구 본오동의 지상 5층 공동주택 사례입니다. 건축물대장상 연면적은 약 660㎡, 세대수는 8세대이며 2013년에 사용승인을 받은 건물입니다. 접수된 위반 유형은 필로티, 즉 1층 주차장으로 쓰여야 할 공간을 다른 용도로 전용한 경우입니다. 건축물대장에는 위반건축물로 등재된 이력이 확인됩니다. 변동사항에는 1층 주거용 현관 부분을 조립식패널 구조로 7.1㎡ 증축한 내용이 기재되어 있고, 이후 일부 0.887㎡가 원상복구되어 일부 시정된 내용도 남아 있습니다. 필로티 주차장 전용은 주차장 확보, 피난·통행, 공용부 사용 문제와 연결될 수 있어 양성화 검토 시 실제 사용 현황과 대장 기재 내용을 나누어 보는 것이 중요합니다.
양성화 진단
특별법(법률 제21820호) 요건 검토 결과:
- 기준일 — 2023.12.31 이전 완공(§3①)충족
- 주거용 건축물(§2①2)충족
- 규모 기준 — 다세대85·단독165·다가구660(§3①)충족
- 위반건축물 등재 여부(§2①1)충족
- 제외지역 해당 여부 — GB·정비구역 등(§3②)충족
- 과거 특별법 사용승인 이력(§3③)충족
- 세대당 전용면적(§3①1)충족
법률 21820호 특별법 기준으로 보면 이 공동주택은 양성화 가능성 높음으로 검토됩니다. 2023년 12월 31일 이전 완공 요건, 주거용 건축물 요건, 위반건축물 등재 요건, 규모 기준, 제외지역 배제 요건, 과거 특별법 사용승인 이력 관련 요건은 충족으로 판단되었습니다. 8세대 전용면적도 공동주택 기준인 세대당 85㎡ 이하 요건에 부합하는 것으로 검토되었습니다. 관건은 위반 내용의 성격입니다. 접수된 필로티 주차장 전용 부분과 건축물대장에 기재된 1층 주거용 현관 7.1㎡ 증축, 일부 시정된 0.887㎡ 내용을 서로 구분해 정리해야 합니다. 특히 필로티는 공용부·주차장 기능과 관련될 수 있으므로, 건축사 현장조사와 건축위원회 심의 과정에서 구조·안전·주차·피난 관련 요건을 통과할 수 있는지가 핵심입니다.
필로티 주차장 무단 전용 양성화 — 절차·비용 기본 정보 보기
1층 필로티 주차장을 방·창고·상가 등으로 막아 쓰는 유형입니다. 주차 대수가 줄어드는 문제와 피난 동선 문제가 함께 걸리기 때문에 심의에서 까다롭게 다뤄집니다.
특별법(법률 제21820호) 적용 요건
- ✓특별법 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서, ① 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택 ② 연면적 165㎡ 이하 단독주택(지자체 조례에 따라 330㎡까지) ③ 연면적 660㎡ 이하 다가구주택 ④ 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 사용한 건축물입니다(§3①).
- ✓전용 부분을 포함한 면적 기준(§3①)과 함께, 구조·피난·방화에 현저한 지장이 없어야 합니다(§6①2). 주거로 전용해 가구 수가 늘었다면 §6①3 강화 요건(피난·내화·소방)도 적용됩니다.
- ✓법정 주차 대수 부족이 함께 걸리는 경우가 많아, 대체 주차 확보 가능성 등 개별 여건 검토가 필수입니다.
양성화 절차
1. 사전 진단
건축물대장·현장 상태로 특별법 대상 여부(§3)와 승인 요건(§6) 충족 가능성을 검토합니다. 사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
2. 설계도서·현장조사서 작성
건축사가 현황을 실측해 설계도서와 현장조사서를 작성합니다(§4① — 신고의 필수 첨부 서류).
3. 신고 접수
시행일(2026. 12. 17.) 이후 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 법은 18개월 한시 시행이며, 유효기간 내 신고분은 만료 후에도 계속 적용됩니다(부칙 §2·§3).
4. 건축위원회 심의 → 사용승인
요건에 적합하면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 발급됩니다(§6①). 승인 여부는 심의로 확정됩니다.
5. 건축물대장 정리
사용승인 후 위반건축물 표기가 정리되고, 이행강제금 반복 부과가 종료됩니다.
비용 구성
- •과태료: 이행강제금 5회분에 상당하는 금액이 부과됩니다(§9). 이미 납부한 이행강제금이 있으면 그만큼 차감됩니다(§9②). 이행강제금은 위반 면적과 시가표준액 등에 따라 건물마다 다르므로, 정확한 과태료는 개별 산정이 필요합니다.
- •설계·대행 비용: 건축사의 설계도서·현장조사서 작성 비용과 신고 대행 비용이 발생하며, 건물 유형·규모·위반 내용에 따라 달라집니다. 무료 진단 후 예상 비용을 안내해 드립니다.
- •유의: 과태료·이행강제금 체납이 있으면 사용승인을 받을 수 없습니다(§6①4 — 1년 이내 전액 납부 조건부 승인은 가능).
자주 묻는 질문
필로티를 막아 만든 방도 양성화 대상인가요?
2023년 12월 31일 이전 완공·사용 등 §3 요건을 충족하면 신고 대상이 될 수 있으나, 주차·피난 요건 때문에 유형 중 난이도가 높은 편입니다. 개별 진단으로 가능성을 먼저 확인하시길 권합니다.
내 건물도 비슷한 상황이라면?
주소만 알려주시면 특별법 대상 여부와 양성화 가능성을 무료로 진단해 드립니다.
사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
※ 본 케이스의 진단 내용은 접수 정보와 공부(건축물대장 등) 자료 기반의 사전 검토 결과이며, 최종 사용승인 여부는 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다.