서대문구 북아현동 위반건축물 양성화 진단 의뢰
서대문구 북아현동 · 접수 6일 전
이 건물의 상황
- 건물 유형
- 공동주택
- 규모
- 지상 4층
- 연면적
- 약 360㎡
- 세대·가구
- 3세대 · 1호
- 사용승인
- 2004년
- 대장 위반 표기
- 위반건축물 등재
서대문구 북아현동의 공동주택 사례입니다. 건축물대장 기준으로 지상 4층, 연면적 약 360㎡ 규모이며, 2004년에 사용승인을 받은 주거용 건물입니다. 대장에는 3세대 · 로 기재되어 있고, 위반건축물 등재 내용이 확인됩니다. 대장 변동사항에는 2007년에 ‘반발/새시 설치 배리다 무단증축’이라는 내용으로 위반건축물 표기가 된 기록이 있습니다. 이후 2010년에 철거완료에 따른 해제 기록이 남아 있고, 2020년에는 4층 14㎡ 부분에 대해 ‘철거/새시 주거 무단증축’으로 다시 위반건축물 표기가 되었습니다. 이 내용 역시 2021년에 철거완료에 따른 해제 기록이 기재되어 있으며, 2025년에도 과거 위반 표기에 대한 해제 기록이 추가로 확인됩니다. 이 사례처럼 공동주택에서 새시 설치나 일부 공간 증축이 반복적으로 대장에 남아 있으면, 매매·대출·임대차 과정에서 위반건축물 여부가 문제될 수 있습니다. 특히 대장에 위반 이력과 해제 이력이 함께 남아 있는 경우에는 현재 남아 있는 위반 표시의 내용과 특별법 적용 가능성을 구분해 보는 것이 중요합니다.
양성화 진단
특별법(법률 제21820호) 요건 검토 결과:
충족한 요건
- 기준일 — 2023.12.31 이전 완공(§3①)충족
- 주거용 건축물(§2①2)충족
- 위반건축물 등재 여부(§2①1)충족
- 과거 특별법 사용승인 이력(§3③)충족
- 세대당 전용면적(§3①1)충족
걸리는 요건
- 제외지역 해당 여부 — GB·정비구역 등(§3②)확인 필요
- 위반 내용 종류(§2①1·§6①3)확인 필요
특별법 법률 21820호 기준으로 보면, 이 건물은 2023년 12월 31일 이전에 사용승인을 받은 주거용 공동주택이고, 위반건축물 등재 이력이 있으며, 세대별 전용면적 요건도 충족하는 것으로 판단됩니다. 과거 특별법 사용승인 이력 요건도 충족으로 판정되어, 기본 요건 중 일부는 긍정적으로 볼 수 있습니다. 다만 이 케이스는 양성화 가능성 낮음으로 보는 것이 적절합니다. 관건은 제외지역 해당 여부입니다. 정비구역·재정비촉진지구 포함 및 공공청사·문화시설 저촉 신호가 있어, 특별법상 제외지역 요건에 걸릴 가능성이 큽니다. 정비구역의 경우 사업에 지장이 없다는 예외가 인정될 여지는 있으나, 도시·군계획시설 부지로 확정되면 특별법 대상에서 배제될 수 있습니다. 따라서 실제 진행 시에는 관할청을 통해 제외지역 해당 여부와 위반 내용이 특별법상 양성화 대상에 들어가는지를 우선 확인해야 합니다.
위반건축물 양성화 — 기본 정보 — 절차·비용 기본 정보 보기
건축물대장에 '위반건축물'로 표기되면 이행강제금이 반복 부과되고, 매매·전세 계약과 담보 대출에서 불이익이 발생합니다. 특별법 시행 기간에 요건을 갖춰 신고하면 사용승인을 받아 합법 건물로 전환할 수 있습니다.
특별법(법률 제21820호) 적용 요건
- ✓특별법 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서, ① 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택 ② 연면적 165㎡ 이하 단독주택(지자체 조례에 따라 330㎡까지) ③ 연면적 660㎡ 이하 다가구주택 ④ 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 사용한 건축물입니다(§3①).
- ✓사용승인 요건(§6①): 자기 소유 대지(또는 사용 승낙), 도로·일조 등 관계 규정 위반이 없을 것(도로 최소 너비는 3m로 완화 적용), 구조안전·위생·방화에 현저한 지장이 없을 것, 과태료·이행강제금 체납이 없을 것.
양성화 절차
1. 사전 진단
건축물대장·현장 상태로 특별법 대상 여부(§3)와 승인 요건(§6) 충족 가능성을 검토합니다. 사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
2. 설계도서·현장조사서 작성
건축사가 현황을 실측해 설계도서와 현장조사서를 작성합니다(§4① — 신고의 필수 첨부 서류).
3. 신고 접수
시행일(2026. 12. 17.) 이후 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 법은 18개월 한시 시행이며, 유효기간 내 신고분은 만료 후에도 계속 적용됩니다(부칙 §2·§3).
4. 건축위원회 심의 → 사용승인
요건에 적합하면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 발급됩니다(§6①). 승인 여부는 심의로 확정됩니다.
5. 건축물대장 정리
사용승인 후 위반건축물 표기가 정리되고, 이행강제금 반복 부과가 종료됩니다.
비용 구성
- •과태료: 이행강제금 5회분에 상당하는 금액이 부과됩니다(§9). 이미 납부한 이행강제금이 있으면 그만큼 차감됩니다(§9②). 이행강제금은 위반 면적과 시가표준액 등에 따라 건물마다 다르므로, 정확한 과태료는 개별 산정이 필요합니다.
- •설계·대행 비용: 건축사의 설계도서·현장조사서 작성 비용과 신고 대행 비용이 발생하며, 건물 유형·규모·위반 내용에 따라 달라집니다. 무료 진단 후 예상 비용을 안내해 드립니다.
- •유의: 과태료·이행강제금 체납이 있으면 사용승인을 받을 수 없습니다(§6①4 — 1년 이내 전액 납부 조건부 승인은 가능).
자주 묻는 질문
신고는 언제부터 할 수 있나요?
특별법은 2026년 12월 17일 시행됩니다. 시행 즉시 신고하려면 설계도서·현장조사서 등 서류를 미리 준비해 두는 것이 유리합니다. 법은 18개월 한시 시행입니다.
신청하면 무조건 승인되나요?
아닙니다. §3 대상 요건과 §6 승인 기준을 충족해야 하며, 최종 승인은 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다. 사전 진단으로 가능성을 먼저 확인하는 이유입니다.
내 건물도 비슷한 상황이라면?
주소만 알려주시면 특별법 대상 여부와 양성화 가능성을 무료로 진단해 드립니다.
사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
※ 본 케이스의 진단 내용은 접수 정보와 공부(건축물대장 등) 자료 기반의 사전 검토 결과이며, 최종 사용승인 여부는 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다.