종로구 누상동 기타 무단 증축 양성화 진단 의뢰
종로구 누상동 · 기타 무단 증축 · 접수 오늘
이 건물의 상황
- 위반 유형
- 기타 무단 증축
- 건물 유형
- 단독주택
- 규모
- 지상 2층 · 지하 1층
- 연면적
- 약 70㎡
- 세대·가구
- 1가구
- 사용승인
- 2016년
- 대장 위반 표기
- 위반건축물 등재
종로구 누상동에 있는 단독주택 사례입니다. 건축물대장상 규모는 지상 2층 · 지하 1층, 1가구 주택이며 사용승인은 2016년에 이루어진 건물입니다. 대장에는 위반건축물로 등재되어 있고, 접수된 위반 유형은 기타 무단 증축입니다. 대장 변동사항을 보면 2018년에 지하 1층 부속주차장 일부 무단 용도변경 관련 위반 표기가 있었으나, 해당 표기는 2019년에 해제된 것으로 기재되어 있습니다. 이후 남아 있는 위반 내용은 지하층 3.12㎡와 1층 10.44㎡의 무단증축으로 정리됩니다. 잔존 위반 면적은 합계 약 13.56㎡이며, 옥상이나 옥탑 증축으로 보이는 내용은 확인되지 않습니다. 이런 경우 문제는 단순히 면적이 작다는 이유만으로 끝나지 않습니다. 이미 위반건축물로 등재되어 있기 때문에 매매, 대출, 임대, 이행강제금 문제와 연결될 수 있고, 양성화를 검토하려면 특별법상 대상 건축물 요건과 제외 사유를 함께 따져보아야 합니다.
양성화 진단
특별법(법률 제21820호) 요건 검토 결과:
- 기준일 — 2023.12.31 이전 완공(§3①)충족
- 주거용 건축물(§2①2)충족
- 규모 기준 — 다세대85·단독165·다가구660(§3①)충족
- 위반건축물 등재 여부(§2①1)충족
- 과거 특별법 사용승인 이력(§3③)충족
특별법, 즉 법률 제21820호 기준으로 보면 이 단독주택은 2023년 12월 31일 이전 완공, 주거용 건축물, 위반건축물 등재, 단독주택 규모 기준 165㎡ 이하 요건은 충족하는 것으로 판단됩니다. 공부상 연면적에 남아 있는 증축분 약 13.56㎡를 더해도 약 87.80㎡ 수준으로, 단독주택 면적 기준 안에 들어옵니다. 이 부분만 놓고 보면 양성화 가능성 높음으로 볼 수 있습니다. 다만 관건은 제외지역 해당 여부입니다. 정비구역 등 특별법상 제외 사유에 걸리는 경우에는 진행이 제한될 수 있고, 사업에 지장이 없다는 예외가 인정되는지가 중요합니다. 또한 현장 요건과 체납 정리 등 절차상 요건도 함께 맞아야 하므로, 이 사안은 정비구역 관련 쟁점이 풀리는지가 양성화 가능성을 좌우하는 핵심입니다.
무단 증축 양성화 — 절차·비용 기본 정보 보기
허가·신고 없이 건축면적·연면적을 늘린 모든 유형입니다(창고·보일러실·계단실 증축 등). 위반 면적이 이행강제금 산정의 기준이 됩니다.
특별법(법률 제21820호) 적용 요건
- ✓특별법 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서, ① 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택 ② 연면적 165㎡ 이하 단독주택(지자체 조례에 따라 330㎡까지) ③ 연면적 660㎡ 이하 다가구주택 ④ 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 사용한 건축물입니다(§3①).
- ✓증축분을 포함한 면적으로 §3① 규모 기준을 판단하고, 구조안전·위생·방화 요건(§6①2)을 충족해야 합니다.
양성화 절차
1. 사전 진단
건축물대장·현장 상태로 특별법 대상 여부(§3)와 승인 요건(§6) 충족 가능성을 검토합니다. 사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
2. 설계도서·현장조사서 작성
건축사가 현황을 실측해 설계도서와 현장조사서를 작성합니다(§4① — 신고의 필수 첨부 서류).
3. 신고 접수
시행일(2026. 12. 17.) 이후 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 법은 18개월 한시 시행이며, 유효기간 내 신고분은 만료 후에도 계속 적용됩니다(부칙 §2·§3).
4. 건축위원회 심의 → 사용승인
요건에 적합하면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 발급됩니다(§6①). 승인 여부는 심의로 확정됩니다.
5. 건축물대장 정리
사용승인 후 위반건축물 표기가 정리되고, 이행강제금 반복 부과가 종료됩니다.
비용 구성
- •과태료: 이행강제금 5회분에 상당하는 금액이 부과됩니다(§9). 이미 납부한 이행강제금이 있으면 그만큼 차감됩니다(§9②). 이행강제금은 위반 면적과 시가표준액 등에 따라 건물마다 다르므로, 정확한 과태료는 개별 산정이 필요합니다.
- •설계·대행 비용: 건축사의 설계도서·현장조사서 작성 비용과 신고 대행 비용이 발생하며, 건물 유형·규모·위반 내용에 따라 달라집니다. 무료 진단 후 예상 비용을 안내해 드립니다.
- •유의: 과태료·이행강제금 체납이 있으면 사용승인을 받을 수 없습니다(§6①4 — 1년 이내 전액 납부 조건부 승인은 가능).
자주 묻는 질문
작은 창고 증축인데도 신고해야 하나요?
무단 증축은 면적과 무관하게 위반이며 이행강제금 대상입니다. 특별법 기간에 함께 정리하면 반복 부과를 끊을 수 있습니다. 승인 여부는 요건 충족과 심의에 따릅니다.
비슷한 케이스
내 건물도 비슷한 상황이라면?
주소만 알려주시면 특별법 대상 여부와 양성화 가능성을 무료로 진단해 드립니다.
사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
※ 본 케이스의 진단 내용은 접수 정보와 공부(건축물대장 등) 자료 기반의 사전 검토 결과이며, 최종 사용승인 여부는 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다.