성동구 사근동 위반건축물 양성화 진단 의뢰
성동구 사근동 · 접수 어제
이 건물의 상황
- 건물 유형
- 단독주택
- 규모
- 지상 2층 · 지하 1층
- 연면적
- 약 70㎡
- 세대·가구
- 1가구
- 사용승인
- 1970년
- 대장 위반 표기
- 위반건축물 등재
성동구 사근동의 단독주택 사례입니다. 건축물대장상 규모는 지상 2층, 지하 1층이며 연면적은 약 70㎡, 1가구 주택으로 기재되어 있습니다. 사용승인은 1970년으로 확인되고, 대장에는 현재 위반건축물로 등재되어 있습니다. 대장 변동사항에는 1987년 2층 주택 29.22㎡ 기재가 있고, 2018년에는 위반 표기 정리 요청에 따라 무단증축 내용이 정리된 것으로 보입니다. 기재된 위반 내용에는 1층 계단 8㎡, 2층 옥상 계단 16㎡ 판넬조, 옥상 주차장 36㎡ 판넬조 등이 포함되어 있습니다. 이 사례에서 문제 되는 부분은 옥상과 계단, 판넬조 구조물이 대장에 무단증축으로 남아 있다는 점입니다. 위반건축물 표기가 남아 있으면 건물 현황과 공부상 내용이 맞지 않는 부분을 정리해야 하므로, 양성화 검토 시 해당 증축 부분이 어떤 용도와 구조로 사용되고 있는지가 중요합니다.
양성화 진단
특별법(법률 제21820호) 요건 검토 결과:
- 기준일 — 2023.12.31 이전 완공(§3①)충족
- 주거용 건축물(§2①2)충족
- 규모 기준 — 다세대85·단독165·다가구660(§3①)충족
- 위반건축물 등재 여부(§2①1)충족
- 제외지역 해당 여부 — GB·정비구역 등(§3②)충족
- 과거 특별법 사용승인 이력(§3③)충족
특별법(법률 21820호) 기준으로 보면, 이 단독주택은 2023년 12월 31일 이전 완공, 주거용 건축물, 위반건축물 등재, 규모 기준, 제외지역 해당 여부, 과거 특별법 사용승인 이력 항목에서 충족으로 판단됩니다. 검토 기준 연면적 73.38㎡는 단독주택 기준 165㎡ 이내이고, 대장에 기재된 위반 면적 8㎡, 16㎡, 36㎡를 모두 더해도 규모 기준을 넘는 신호는 크지 않습니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 양성화 가능성 높음으로 볼 수 있습니다. 다만 관건은 옥상에 기재된 판넬조 증축 부분입니다. 옥상 구조물이 실제로 계단실인지, 주차장 관련 구조물인지, 또는 다른 주거 사용 부분인지에 따라 층수와 연면적 산입, 건축위원회 심의에서의 판단이 달라질 수 있습니다. 최종적으로는 위반 내용 종류와 현장 상태를 맞춰 보면서 양성화 절차를 진행해야 합니다.
위반건축물 양성화 — 기본 정보 — 절차·비용 기본 정보 보기
건축물대장에 '위반건축물'로 표기되면 이행강제금이 반복 부과되고, 매매·전세 계약과 담보 대출에서 불이익이 발생합니다. 특별법 시행 기간에 요건을 갖춰 신고하면 사용승인을 받아 합법 건물로 전환할 수 있습니다.
특별법(법률 제21820호) 적용 요건
- ✓특별법 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서, ① 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택 ② 연면적 165㎡ 이하 단독주택(지자체 조례에 따라 330㎡까지) ③ 연면적 660㎡ 이하 다가구주택 ④ 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 사용한 건축물입니다(§3①).
- ✓사용승인 요건(§6①): 자기 소유 대지(또는 사용 승낙), 도로·일조 등 관계 규정 위반이 없을 것(도로 최소 너비는 3m로 완화 적용), 구조안전·위생·방화에 현저한 지장이 없을 것, 과태료·이행강제금 체납이 없을 것.
양성화 절차
1. 사전 진단
건축물대장·현장 상태로 특별법 대상 여부(§3)와 승인 요건(§6) 충족 가능성을 검토합니다. 사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
2. 설계도서·현장조사서 작성
건축사가 현황을 실측해 설계도서와 현장조사서를 작성합니다(§4① — 신고의 필수 첨부 서류).
3. 신고 접수
시행일(2026. 12. 17.) 이후 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 법은 18개월 한시 시행이며, 유효기간 내 신고분은 만료 후에도 계속 적용됩니다(부칙 §2·§3).
4. 건축위원회 심의 → 사용승인
요건에 적합하면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 발급됩니다(§6①). 승인 여부는 심의로 확정됩니다.
5. 건축물대장 정리
사용승인 후 위반건축물 표기가 정리되고, 이행강제금 반복 부과가 종료됩니다.
비용 구성
- •과태료: 이행강제금 5회분에 상당하는 금액이 부과됩니다(§9). 이미 납부한 이행강제금이 있으면 그만큼 차감됩니다(§9②). 이행강제금은 위반 면적과 시가표준액 등에 따라 건물마다 다르므로, 정확한 과태료는 개별 산정이 필요합니다.
- •설계·대행 비용: 건축사의 설계도서·현장조사서 작성 비용과 신고 대행 비용이 발생하며, 건물 유형·규모·위반 내용에 따라 달라집니다. 무료 진단 후 예상 비용을 안내해 드립니다.
- •유의: 과태료·이행강제금 체납이 있으면 사용승인을 받을 수 없습니다(§6①4 — 1년 이내 전액 납부 조건부 승인은 가능).
자주 묻는 질문
신고는 언제부터 할 수 있나요?
특별법은 2026년 12월 17일 시행됩니다. 시행 즉시 신고하려면 설계도서·현장조사서 등 서류를 미리 준비해 두는 것이 유리합니다. 법은 18개월 한시 시행입니다.
신청하면 무조건 승인되나요?
아닙니다. §3 대상 요건과 §6 승인 기준을 충족해야 하며, 최종 승인은 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다. 사전 진단으로 가능성을 먼저 확인하는 이유입니다.
내 건물도 비슷한 상황이라면?
주소만 알려주시면 특별법 대상 여부와 양성화 가능성을 무료로 진단해 드립니다.
사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
※ 본 케이스의 진단 내용은 접수 정보와 공부(건축물대장 등) 자료 기반의 사전 검토 결과이며, 최종 사용승인 여부는 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다.