서초구 반포동 베란다·발코니 확장(샤시) 양성화 진단 의뢰
서초구 반포동 · 베란다·발코니 확장(샤시) · 접수 6월 24일
이 건물의 상황
- 위반 유형
- 베란다·발코니 확장(샤시)
- 건물 유형
- 공동주택
- 규모
- 지상 4층 · 지하 1층
- 연면적
- 약 400㎡
- 세대·가구
- 7세대
- 사용승인
- 2013년
- 대장 위반 표기
- 확인 필요
서초구 반포동에 있는 공동주택 사례입니다. 건물은 지상 4층, 지하 1층 규모이며 연면적은 약 400㎡, 총 7세대로 사용승인은 2013년에 이루어졌습니다. 접수된 위반 유형은 베란다·발코니 확장, 즉 샤시 설치와 관련된 내용입니다. 건축물대장 변동사항에는 사용승인 이후 위반건축물 지정 이력이 기재되어 있습니다. 2014년에는 지하층 공용 부속건축물의 용도 변경과 관련된 위반건축물 지정 내용이 있었고, 2018년에는 판넬 구조의 주거 용도 위반 면적 4.8㎡가 기재되어 있습니다. 같은 시기 위반건축물 해제 관련 기록도 있으나, 지하층 공용 부속건축물을 주거용 1세대로 변경한 내용은 제외된 것으로 나타납니다. 이처럼 공동주택에서 발코니 확장이나 부속공간의 주거 사용이 대장에 남아 있으면 매매, 대출, 임대차, 증축·수선 등 행정 절차에서 문제가 될 수 있습니다. 특히 위반건축물 표기가 남아 있는 경우에는 단순히 내부 공사를 정리하는 수준이 아니라, 현재 상태가 법적으로 정리 가능한지부터 확인해야 합니다.
양성화 진단
특별법(법률 제21820호) 요건 검토 결과:
- 기준일 — 2023.12.31 이전 완공(§3①)충족
- 주거용 건축물(§2①2)충족
- 과거 특별법 사용승인 이력(§3③)충족
특별법(법률 제21820호) 기준으로 보면, 이 건물은 2023년 12월 31일 이전에 완공된 주거용 건축물이라는 점과 과거 특별법 사용승인 이력 관련 항목이 충족된 것으로 판정되었습니다. 따라서 양성화 검토를 진행해 볼 수 있는 기본 요건은 갖춘 사례로 볼 수 있습니다. 다만 관건은 공동주택 규모 기준에 맞는지, 그리고 접수된 베란다·발코니 확장 및 대장에 남아 있는 용도 변경성 위반이 특별법상 양성화 대상 위반 내용에 해당하는지입니다. 이 부분을 도면, 현장 상태, 대장 기재 내용과 맞춰 정리하면 양성화 가능성을 보다 구체적으로 판단할 수 있습니다.
베란다·발코니 확장(샤시 증축) 양성화 — 절차·비용 기본 정보 보기
발코니에 샤시를 설치해 실내 공간으로 확장하면 건축면적·연면적이 늘어나 무단 증축이 됩니다. 다세대·빌라에서 가장 흔한 위반 유형으로, 항공 촬영 판독으로 적발되어 이행강제금이 부과되는 사례가 많습니다.
위반 상태로는 이행강제금이 반복 부과될 수 있고, 매매 시 매수인의 대출 제한으로 거래가 어려워집니다.
특별법(법률 제21820호) 적용 요건
- ✓특별법 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서, ① 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택 ② 연면적 165㎡ 이하 단독주택(지자체 조례에 따라 330㎡까지) ③ 연면적 660㎡ 이하 다가구주택 ④ 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 사용한 건축물입니다(§3①).
- ✓확장(증축) 부분을 포함한 면적으로 기준을 판단합니다 — 다세대는 확장분을 포함해 세대당 전용 85㎡ 이하면 대상입니다(§3①1). 대부분의 빌라 발코니 확장은 이 기준 안에 들어옵니다.
- ✓구조안전·위생·방화에 현저한 지장이 없어야 하며(§6①2), 발코니 확장은 통상 구조 변경 폭이 작아 이 요건 충족 가능성이 상대적으로 높은 유형입니다.
양성화 절차
1. 사전 진단
건축물대장·현장 상태로 특별법 대상 여부(§3)와 승인 요건(§6) 충족 가능성을 검토합니다. 사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
2. 설계도서·현장조사서 작성
건축사가 현황을 실측해 설계도서와 현장조사서를 작성합니다(§4① — 신고의 필수 첨부 서류).
3. 신고 접수
시행일(2026. 12. 17.) 이후 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 법은 18개월 한시 시행이며, 유효기간 내 신고분은 만료 후에도 계속 적용됩니다(부칙 §2·§3).
4. 건축위원회 심의 → 사용승인
요건에 적합하면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 발급됩니다(§6①). 승인 여부는 심의로 확정됩니다.
5. 건축물대장 정리
사용승인 후 위반건축물 표기가 정리되고, 이행강제금 반복 부과가 종료됩니다.
비용 구성
- •과태료: 이행강제금 5회분에 상당하는 금액이 부과됩니다(§9). 이미 납부한 이행강제금이 있으면 그만큼 차감됩니다(§9②). 이행강제금은 위반 면적과 시가표준액 등에 따라 건물마다 다르므로, 정확한 과태료는 개별 산정이 필요합니다.
- •설계·대행 비용: 건축사의 설계도서·현장조사서 작성 비용과 신고 대행 비용이 발생하며, 건물 유형·규모·위반 내용에 따라 달라집니다. 무료 진단 후 예상 비용을 안내해 드립니다.
- •유의: 과태료·이행강제금 체납이 있으면 사용승인을 받을 수 없습니다(§6①4 — 1년 이내 전액 납부 조건부 승인은 가능).
자주 묻는 질문
발코니 확장도 특별법 양성화 대상인가요?
네. 2023년 12월 31일 이전에 사실상 완공된 주거용 건축물이라면, 확장분 포함 세대당 전용 85㎡ 이하 다세대 등 §3 요건 충족 시 신고 대상입니다. 최종 승인은 건축위원회 심의로 확정됩니다.
이행강제금을 이미 여러 번 냈는데 과태료를 또 내나요?
과태료는 이행강제금 5회분 상당이지만, 이미 납부한 이행강제금만큼 차감됩니다(§9②). 5회 이상 납부했다면 추가 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.
옆집도 같은 확장인데 우리만 위반 표기가 됐어요.
위반 표기는 적발(항공 판독·민원 등) 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 표기 여부와 무관하게 무단 확장 상태라면, 특별법 기간에 함께 양성화하는 것이 안전합니다.
비슷한 케이스
내 건물도 비슷한 상황이라면?
주소만 알려주시면 특별법 대상 여부와 양성화 가능성을 무료로 진단해 드립니다.
사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
※ 본 케이스의 진단 내용은 접수 정보와 공부(건축물대장 등) 자료 기반의 사전 검토 결과이며, 최종 사용승인 여부는 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다.