관악구 신림동 위반건축물 양성화 진단 의뢰
관악구 신림동 · 접수 6월 26일
이 건물의 상황
- 건물 유형
- 단독주택
- 규모
- 지상 3층 · 지하 1층
- 연면적
- 약 330㎡
- 세대·가구
- 1가구
- 사용승인
- 2016년
- 대장 위반 표기
- 위반건축물 등재
관악구 신림동에 있는 지상 3층·지하 1층 규모의 단독주택 사례입니다. 건축물대장상 연면적은 약 330㎡, 1가구 주택으로 기재되어 있으며, 사용승인은 2016년에 이루어진 건물입니다. 대장 변동사항에는 2017년에 옥상 9㎡ 조립식패널조 부분이 위반건축물로 표기되었다가 시정완료로 해제된 이력이 있습니다. 이후 2019년에 다시 위반건축물로 등재되었고, 기재 내용은 다락 45㎡ 조립패널조, 옥상 14㎡ 철근콘크리트조 단독주택입니다. 현재 대장에 위반건축물로 등재되어 있는 상태라면 매매, 대출, 임대차, 증축·용도변경 등 건물 활용 과정에서 불편이 생길 수 있습니다. 특히 옥상이나 다락 부분은 실제 사용 형태와 구조, 면적 산정 방식에 따라 양성화 검토 결과가 달라질 수 있어 별도 확인이 중요합니다.
양성화 진단
특별법(법률 제21820호) 요건 검토 결과:
- 기준일 — 2023.12.31 이전 완공(§3①)충족
- 주거용 건축물(§2①2)충족
- 위반건축물 등재 여부(§2①1)충족
- 과거 특별법 사용승인 이력(§3③)충족
특별법, 즉 법률 제21820호 기준으로 보면 이 사례는 2023년 12월 31일 이전에 완공된 주거용 건축물이고, 위반건축물로 등재되어 있다는 점이 충족됩니다. 또한 과거 특별법 사용승인 이력 관련 요건도 충족으로 판정되어, 기본적인 검토 출발점은 비교적 긍정적입니다. 다만 관건은 단독주택 규모 기준과 위반 내용의 종류입니다. 이 건물은 연면적이 약 330㎡로 기재되어 있어 특별법상 단독주택 규모 기준을 어떻게 적용할지 검토가 필요하고, 2019년에 기재된 다락 45㎡ 조립패널조 및 옥상 14㎡ 철근콘크리트조 부분이 특별법상 양성화 대상 위반에 해당하는지도 함께 확인해야 합니다. 현재 자료 기준으로는 양성화 가능성은 높게 볼 수 있으나, 최종 판단은 면적 산정과 위반 부분의 구조·사용 현황 검토가 핵심입니다.
위반건축물 양성화 — 기본 정보 — 절차·비용 기본 정보 보기
건축물대장에 '위반건축물'로 표기되면 이행강제금이 반복 부과되고, 매매·전세 계약과 담보 대출에서 불이익이 발생합니다. 특별법 시행 기간에 요건을 갖춰 신고하면 사용승인을 받아 합법 건물로 전환할 수 있습니다.
특별법(법률 제21820호) 적용 요건
- ✓특별법 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서, ① 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택 ② 연면적 165㎡ 이하 단독주택(지자체 조례에 따라 330㎡까지) ③ 연면적 660㎡ 이하 다가구주택 ④ 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 사용한 건축물입니다(§3①).
- ✓사용승인 요건(§6①): 자기 소유 대지(또는 사용 승낙), 도로·일조 등 관계 규정 위반이 없을 것(도로 최소 너비는 3m로 완화 적용), 구조안전·위생·방화에 현저한 지장이 없을 것, 과태료·이행강제금 체납이 없을 것.
양성화 절차
1. 사전 진단
건축물대장·현장 상태로 특별법 대상 여부(§3)와 승인 요건(§6) 충족 가능성을 검토합니다. 사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
2. 설계도서·현장조사서 작성
건축사가 현황을 실측해 설계도서와 현장조사서를 작성합니다(§4① — 신고의 필수 첨부 서류).
3. 신고 접수
시행일(2026. 12. 17.) 이후 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 법은 18개월 한시 시행이며, 유효기간 내 신고분은 만료 후에도 계속 적용됩니다(부칙 §2·§3).
4. 건축위원회 심의 → 사용승인
요건에 적합하면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 발급됩니다(§6①). 승인 여부는 심의로 확정됩니다.
5. 건축물대장 정리
사용승인 후 위반건축물 표기가 정리되고, 이행강제금 반복 부과가 종료됩니다.
비용 구성
- •과태료: 이행강제금 5회분에 상당하는 금액이 부과됩니다(§9). 이미 납부한 이행강제금이 있으면 그만큼 차감됩니다(§9②). 이행강제금은 위반 면적과 시가표준액 등에 따라 건물마다 다르므로, 정확한 과태료는 개별 산정이 필요합니다.
- •설계·대행 비용: 건축사의 설계도서·현장조사서 작성 비용과 신고 대행 비용이 발생하며, 건물 유형·규모·위반 내용에 따라 달라집니다. 무료 진단 후 예상 비용을 안내해 드립니다.
- •유의: 과태료·이행강제금 체납이 있으면 사용승인을 받을 수 없습니다(§6①4 — 1년 이내 전액 납부 조건부 승인은 가능).
자주 묻는 질문
신고는 언제부터 할 수 있나요?
특별법은 2026년 12월 17일 시행됩니다. 시행 즉시 신고하려면 설계도서·현장조사서 등 서류를 미리 준비해 두는 것이 유리합니다. 법은 18개월 한시 시행입니다.
신청하면 무조건 승인되나요?
아닙니다. §3 대상 요건과 §6 승인 기준을 충족해야 하며, 최종 승인은 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다. 사전 진단으로 가능성을 먼저 확인하는 이유입니다.
내 건물도 비슷한 상황이라면?
주소만 알려주시면 특별법 대상 여부와 양성화 가능성을 무료로 진단해 드립니다.
사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
※ 본 케이스의 진단 내용은 접수 정보와 공부(건축물대장 등) 자료 기반의 사전 검토 결과이며, 최종 사용승인 여부는 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다.