다가구주택 위반건축물 양성화, 연면적 660㎡ 이하면 될까?

핵심 요약

다가구주택은 2023.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물이고 연면적 660㎡ 이하라면 특별법상 양성화 검토 대상입니다. 다만 제외지역, 안전·일조 등 심의 요건과 체납 여부를 따져야 하며 개별 승인은 보장되지 않습니다.

다가구주택은 어떤 기준이면 양성화 대상인가요?

「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」 법률 제21820호는 통과·공포된 현행법이며, 2026.12.17 시행 예정입니다. 시행일부터 18개월 한시 적용됩니다. 다가구주택은 법 §3①2나에 따라 연면적 660㎡ 이하인 경우 대상 검토가 가능합니다.

다만 면적만으로 끝나지 않습니다. 기준일인 2023.12.31 당시 사실상 완공된 건축물이어야 하고, 주거용 특정건축물이어야 합니다. 주거용은 연면적의 50% 이상이 주거용인 경우를 말합니다(§2①2).

연면적 660㎡ 이하라면 무조건 승인되나요?

아닙니다. 특별법상 대상 범위에 들어가더라도 개별 건물의 사용승인은 지자체 건축위원회 심의를 거칩니다. 신고를 받은 날부터 30일 내 심의를 거쳐 사용승인서 교부 여부가 판단됩니다(§6①).

승인 요건에는 대지 소유 또는 사용승낙, 도로·구조안전·위생·방화·일조에 현저한 지장이 없을 것, 과태료·이행강제금 체납이 없을 것 등이 포함됩니다(§6①1~4). 따라서 ‘연면적 660㎡ 이하’는 출발점이지, 승인 확정 조건은 아닙니다.

다가구주택에서 특히 조심할 위반 유형은 무엇인가요?

세대·가구·호수 증가를 수반하는 대수선, 이른바 방쪼개기 유형은 추가 검토가 필요합니다. 법은 이런 경우 피난·내화·마감·소방 관련 기준을 요구합니다(§6①3). 또한 주차 특례도 일반적인 경우와 달라질 수 있습니다.

원칙적으로 부설주차장 추가 설치는 면제되지만, 방쪼개기나 근생빌라 유형은 설치 또는 비용 납부가 요구될 수 있습니다(§7). 다가구주택은 실제 현황과 건축물대장, 위반 원인을 함께 확인해야 합니다.

제외지역이나 과거 양성화 이력도 보나요?

네. 개발제한구역, 도시·군계획시설부지, 접도구역, 정비구역, 군사보호구역, 보전산지 등은 법 §3②에 따라 제외될 수 있습니다. 일부 예외가 있으므로 지번별 검토가 필요합니다.

또 과거 특별법으로 사용승인을 받고 소유권 변동이 없는 건물은 재적용이 배제됩니다(§3③). 건축물대장에서 위반건축물 표시 여부를 확인하는 것도 기본입니다.

비용은 얼마로 예상해야 하나요?

특별법상 과태료는 「건축법」 제80조 이행강제금의 5회분에 해당하는 금액입니다. 이미 납부한 이행강제금은 차감됩니다(§9①②). 다만 실제 이행강제금은 건물별 위반 규모와 지자체 산정에 따라 달라 구체 금액을 일반화할 수 없습니다.

다가구주택의 연면적, 위반 내용, 대장 표시, 체납 여부를 기준으로 무료 진단을 받아 양성화 검토 가능성을 먼저 확인해 보세요.