강서구 화곡동 베란다·발코니 확장(샤시) 양성화 진단 의뢰
강서구 화곡동 · 베란다·발코니 확장(샤시) · 접수 7월 24일
이 건물의 상황
- 위반 유형
- 베란다·발코니 확장(샤시)
- 건물 유형
- 공동주택
- 규모
- 지상 7층 · 지하 2층
- 연면적
- 약 1730㎡
- 세대·가구
- 13세대 · 17호
- 사용승인
- 2018년
- 대장 위반 표기
- 확인 필요
강서구 화곡동에 있는 공동주택 사례입니다. 건축물대장 개요상 지하 2층, 지상 7층 규모이며 연면적은 약 1,730㎡, 세대·호수는 13세대 로 확인됩니다. 사용승인은 2018년에 이루어졌고, 접수된 위반 내용은 베란다·발코니 확장, 즉 샤시 설치를 통한 확장입니다. 대장 변동사항에는 2018년 신축으로 신규 작성된 기록이 있고, 같은 해 ‘무단증축’과 관련해 위반건축물 표기 제외 기록이 확인됩니다. 베란다·발코니 확장은 겉으로 보기에는 실내 공간을 넓힌 공사처럼 보일 수 있지만, 공동주택에서는 전용면적 산정, 피난·방화, 구조 안전 기준과 연결될 수 있어 단순한 인테리어 문제로만 보기 어렵습니다. 특히 공동주택은 건물 전체 조건뿐 아니라 해당 세대의 전용면적 기준이 중요합니다. 같은 건물 안에서도 세대별 면적이 다르면 특별법 적용 여부가 달라질 수 있으므로, 베란다·발코니 확장 부분이 어떤 세대에 해당하는지와 그 세대의 전용면적이 핵심입니다.
양성화 진단
특별법(법률 제21820호) 요건 검토 결과:
충족한 요건
- 기준일 — 2023.12.31 이전 완공(§3①)충족
- 주거용 건축물(§2①2)충족
- 규모 기준 — 다세대85·단독165·다가구660(§3①)충족
- 위반건축물 등재 여부(§2①1)충족
- 제외지역 해당 여부 — GB·정비구역 등(§3②)충족
- 과거 특별법 사용승인 이력(§3③)충족
- 세대당 전용면적(§3①1)충족
걸리는 요건
- 위반 내용 종류(§2①1·§6①3)확인 필요
특별법 법률 21820호 기준으로 보면, 이 공동주택은 2018년 사용승인 건물로 2023년 12월 31일 이전 완공 요건을 충족하고, 주거용 건축물 요건도 충족합니다. 규모 기준, 위반건축물 등재 여부, 제외지역 해당 여부, 과거 특별법 사용승인 이력, 세대당 전용면적 항목도 체크리스트상 충족으로 판정되어 있습니다. 다만 공동주택의 베란다·발코니 확장 위반은 해당 세대가 전용 85㎡ 이하인지가 관건입니다. 전용 85㎡ 이하 세대라면 양성화 가능성 높음으로 볼 수 있고, 전용 85㎡를 초과하는 세대라면 특별법상 대상에서 벗어나 양성화 가능성 낮음으로 보아야 합니다. 실제 절차에서는 대지 권원, 현장 안전·방화·일조 등 기준, 체납 여부, 건축위원회 심의에서 다루는 사항까지 함께 검토됩니다.
베란다·발코니 확장(샤시 증축) 양성화 — 절차·비용 기본 정보 보기
발코니에 샤시를 설치해 실내 공간으로 확장하면 건축면적·연면적이 늘어나 무단 증축이 됩니다. 다세대·빌라에서 가장 흔한 위반 유형으로, 항공 촬영 판독으로 적발되어 이행강제금이 부과되는 사례가 많습니다.
위반 상태로는 이행강제금이 반복 부과될 수 있고, 매매 시 매수인의 대출 제한으로 거래가 어려워집니다.
특별법(법률 제21820호) 적용 요건
- ✓특별법 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서, ① 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택 ② 연면적 165㎡ 이하 단독주택(지자체 조례에 따라 330㎡까지) ③ 연면적 660㎡ 이하 다가구주택 ④ 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 사용한 건축물입니다(§3①).
- ✓확장(증축) 부분을 포함한 면적으로 기준을 판단합니다 — 다세대는 확장분을 포함해 세대당 전용 85㎡ 이하면 대상입니다(§3①1). 대부분의 빌라 발코니 확장은 이 기준 안에 들어옵니다.
- ✓구조안전·위생·방화에 현저한 지장이 없어야 하며(§6①2), 발코니 확장은 통상 구조 변경 폭이 작아 이 요건 충족 가능성이 상대적으로 높은 유형입니다.
양성화 절차
1. 사전 진단
건축물대장·현장 상태로 특별법 대상 여부(§3)와 승인 요건(§6) 충족 가능성을 검토합니다. 사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
2. 설계도서·현장조사서 작성
건축사가 현황을 실측해 설계도서와 현장조사서를 작성합니다(§4① — 신고의 필수 첨부 서류).
3. 신고 접수
시행일(2026. 12. 17.) 이후 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 법은 18개월 한시 시행이며, 유효기간 내 신고분은 만료 후에도 계속 적용됩니다(부칙 §2·§3).
4. 건축위원회 심의 → 사용승인
요건에 적합하면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 발급됩니다(§6①). 승인 여부는 심의로 확정됩니다.
5. 건축물대장 정리
사용승인 후 위반건축물 표기가 정리되고, 이행강제금 반복 부과가 종료됩니다.
비용 구성
- •과태료: 이행강제금 5회분에 상당하는 금액이 부과됩니다(§9). 이미 납부한 이행강제금이 있으면 그만큼 차감됩니다(§9②). 이행강제금은 위반 면적과 시가표준액 등에 따라 건물마다 다르므로, 정확한 과태료는 개별 산정이 필요합니다.
- •설계·대행 비용: 건축사의 설계도서·현장조사서 작성 비용과 신고 대행 비용이 발생하며, 건물 유형·규모·위반 내용에 따라 달라집니다. 무료 진단 후 예상 비용을 안내해 드립니다.
- •유의: 과태료·이행강제금 체납이 있으면 사용승인을 받을 수 없습니다(§6①4 — 1년 이내 전액 납부 조건부 승인은 가능).
자주 묻는 질문
발코니 확장도 특별법 양성화 대상인가요?
네. 2023년 12월 31일 이전에 사실상 완공된 주거용 건축물이라면, 확장분 포함 세대당 전용 85㎡ 이하 다세대 등 §3 요건 충족 시 신고 대상입니다. 최종 승인은 건축위원회 심의로 확정됩니다.
이행강제금을 이미 여러 번 냈는데 과태료를 또 내나요?
과태료는 이행강제금 5회분 상당이지만, 이미 납부한 이행강제금만큼 차감됩니다(§9②). 5회 이상 납부했다면 추가 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.
옆집도 같은 확장인데 우리만 위반 표기가 됐어요.
위반 표기는 적발(항공 판독·민원 등) 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 표기 여부와 무관하게 무단 확장 상태라면, 특별법 기간에 함께 양성화하는 것이 안전합니다.
비슷한 케이스
내 건물도 비슷한 상황이라면?
주소만 알려주시면 특별법 대상 여부와 양성화 가능성을 무료로 진단해 드립니다.
사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
※ 본 케이스의 진단 내용은 접수 정보와 공부(건축물대장 등) 자료 기반의 사전 검토 결과이며, 최종 사용승인 여부는 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다.