마포구 망원동 옥탑방·옥상 증축 양성화 진단 의뢰
마포구 망원동 · 옥탑방·옥상 증축 · 접수 오늘
이 건물의 상황
- 위반 유형
- 옥탑방·옥상 증축
- 건물 유형
- 다가구주택 (대장 표기: 단독주택 · 5가구)
- 규모
- 지상 4층
- 연면적
- 약 410㎡
- 세대·가구
- 5가구
- 사용승인
- 2005년
- 대장 위반 표기
- 위반건축물 등재
마포구 망원동의 다가구주택 사례입니다. 대장상으로는 단독주택, 5가구로 표기되어 있으며, 2005년에 사용승인을 받은 지상 4층 규모의 건물입니다. 연면적은 약 410㎡이고, 건축물대장에는 위반건축물로 등재되어 있었습니다. 위반 내용은 옥탑방·옥상 증축입니다. 대장 변동사항에는 2010년에 옥상 부분에 판넬 구조로 주거용 무단증축이 기재되어 있고, 면적은 5㎡와 14㎡로 나뉘어 표시되어 있었습니다. 이후 2014년에 5㎡ 부분은 시정완료로 표기해제된 기록이 있으며, 대장상으로는 14㎡ 옥상 주거 무단증축 표기가 남아 있는 사례입니다. 옥상에 주거용 공간이 증축된 경우에는 단순히 면적만 보는 것이 아니라, 해당 옥탑 부분이 건축법상 층수나 면적 산정에 어떤 영향을 주는지가 중요합니다. 특히 다가구주택은 규모 기준과 가구 수, 층수 판단이 함께 연결될 수 있어, 옥탑 증축분의 성격이 양성화 검토의 핵심이 됩니다.
양성화 진단
특별법(법률 제21820호) 요건 검토 결과:
- 기준일 — 2023.12.31 이전 완공(§3①)충족
- 주거용 건축물(§2①2)충족
- 규모 기준 — 다세대85·단독165·다가구660(§3①)충족
- 위반건축물 등재 여부(§2①1)충족
- 제외지역 해당 여부 — GB·정비구역 등(§3②)충족
- 과거 특별법 사용승인 이력(§3③)충족
특별법인 법률 21820호 기준으로 보면, 이 사례는 양성화 가능성 높음으로 볼 수 있습니다. 2023년 12월 31일 이전에 사용승인을 받은 건물이고, 주거용 다가구주택에 해당하며, 위반건축물로 등재되어 있습니다. 또한 다가구주택 규모 기준인 660㎡ 이내에 들어오는 것으로 검토되며, 제외지역이나 과거 특별법 사용승인 이력 요건도 충족되는 것으로 판단되었습니다. 다만 관건은 옥탑 주거 증축의 법적 판단입니다. 대장상 남아 있는 14㎡ 옥상 주거 무단증축과 실제 옥탑 증축 범위가 어떻게 연결되는지, 그리고 옥탑 부분이 층수 산입에 영향을 주는지가 중요합니다. 특히 옥탑이 층수로 산입될 경우 다가구주택 요건에 영향을 줄 수 있으므로, 이 부분을 중심으로 양성화 절차를 검토해야 하는 사례입니다.
옥탑방·옥상 증축 양성화 — 절차·비용 기본 정보 보기
옥상에 방·창고 등을 무단으로 올린 유형입니다. 층수·연면적이 늘어나는 증축이라 이행강제금 산정액이 큰 편이고, 항공 촬영으로 가장 쉽게 적발되는 위반이기도 합니다.
임대 수익용으로 쓰이는 옥탑방은 위반 상태에서는 임대차 분쟁·보증보험 가입 제한 등 부수 리스크도 있습니다.
특별법(법률 제21820호) 적용 요건
- ✓특별법 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서, ① 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택 ② 연면적 165㎡ 이하 단독주택(지자체 조례에 따라 330㎡까지) ③ 연면적 660㎡ 이하 다가구주택 ④ 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 사용한 건축물입니다(§3①).
- ✓증축 부분을 포함한 연면적·전용면적으로 기준을 판단합니다(§3①). 단독주택은 옥탑 포함 연면적 165㎡(조례에 따라 330㎡) 이하, 다가구주택은 660㎡ 이하가 기준입니다.
- ✓구조안전 확인이 핵심입니다(§6①2) — 옥상 증축은 건물 하중에 영향을 주므로 구조 검토 결과가 심의에서 중요하게 다뤄집니다. 가구 수가 늘어난 증축이라면 피난·방화·소방 기준(§6①3)도 함께 충족해야 합니다.
양성화 절차
1. 사전 진단
건축물대장·현장 상태로 특별법 대상 여부(§3)와 승인 요건(§6) 충족 가능성을 검토합니다. 사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
2. 설계도서·현장조사서 작성
건축사가 현황을 실측해 설계도서와 현장조사서를 작성합니다(§4① — 신고의 필수 첨부 서류).
3. 신고 접수
시행일(2026. 12. 17.) 이후 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 법은 18개월 한시 시행이며, 유효기간 내 신고분은 만료 후에도 계속 적용됩니다(부칙 §2·§3).
4. 건축위원회 심의 → 사용승인
요건에 적합하면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 발급됩니다(§6①). 승인 여부는 심의로 확정됩니다.
5. 건축물대장 정리
사용승인 후 위반건축물 표기가 정리되고, 이행강제금 반복 부과가 종료됩니다.
비용 구성
- •과태료: 이행강제금 5회분에 상당하는 금액이 부과됩니다(§9). 이미 납부한 이행강제금이 있으면 그만큼 차감됩니다(§9②). 이행강제금은 위반 면적과 시가표준액 등에 따라 건물마다 다르므로, 정확한 과태료는 개별 산정이 필요합니다.
- •설계·대행 비용: 건축사의 설계도서·현장조사서 작성 비용과 신고 대행 비용이 발생하며, 건물 유형·규모·위반 내용에 따라 달라집니다. 무료 진단 후 예상 비용을 안내해 드립니다.
- •유의: 과태료·이행강제금 체납이 있으면 사용승인을 받을 수 없습니다(§6①4 — 1년 이내 전액 납부 조건부 승인은 가능).
자주 묻는 질문
옥탑방 이행강제금이 매년 나오는데, 양성화하면 멈추나요?
사용승인을 받아 위반이 해소되면 반복 부과가 종료됩니다. 다만 신고 시 과태료(이행강제금 5회분 상당, 기납부분 차감)를 납부해야 하므로, 잔여 부과 예상액과 비교해 판단하는 것이 합리적입니다.
구조가 약하면 승인이 안 되나요?
구조안전에 현저한 지장이 없어야 승인됩니다(§6①2). 사전 진단에서 구조 상태를 함께 살펴보고, 보강으로 해결 가능한지까지 검토해 드립니다. 최종 판단은 건축위원회 심의 사항입니다.
비슷한 케이스
내 건물도 비슷한 상황이라면?
주소만 알려주시면 특별법 대상 여부와 양성화 가능성을 무료로 진단해 드립니다.
사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
※ 본 케이스의 진단 내용은 접수 정보와 공부(건축물대장 등) 자료 기반의 사전 검토 결과이며, 최종 사용승인 여부는 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다.