김포시 대곶면 방 쪼개기(세대수 증가) 양성화 진단 의뢰
김포시 대곶면 · 방 쪼개기(세대수 증가) · 접수 4일 전
이 건물의 상황
- 위반 유형
- 방 쪼개기(세대수 증가)
- 건물 유형
- 다가구주택 (대장 표기: 단독주택 · 11가구)
- 규모
- 지상 4층
- 연면적
- 약 650㎡
- 세대·가구
- 11가구
- 사용승인
- 2017년
- 대장 위반 표기
- 확인 필요
김포시 대곶면에 있는 지상 4층 다가구주택 사례입니다. 대장상으로는 단독주택으로 표기되어 있고 11가구 규모이며, 사용승인은 2017년에 이루어진 건물입니다. 연면적은 약 650㎡로 확인됩니다. 접수된 위반 유형은 방 쪼개기, 즉 세대수 증가형 위반입니다. 방을 나누어 가구 수가 늘어나면 단순한 내부 변경으로만 보지 않고, 피난·소방·주차 기준에 영향을 줄 수 있어 위반건축물 문제가 될 수 있습니다. 대장 변동사항에는 2021년에 위반건축물 표기 이력이 확인됩니다. 당시 내용에는 무단대수선과 무단증축 관련 내용이 함께 기재되어 있으며, 위반일자는 2018년 2월로 적혀 있습니다. 다만 내부 검토상 해당 과거 위반 이력은 해제된 것으로 보아, 현재 판단의 핵심은 방 쪼개기로 인한 세대수 증가 부분입니다.
양성화 진단
특별법(법률 제21820호) 요건 검토 결과:
- 기준일 — 2023.12.31 이전 완공(§3①)충족
- 주거용 건축물(§2①2)충족
- 과거 특별법 사용승인 이력(§3③)충족
특별법(법률 21820호) 기준으로 보면, 이 건은 2023년 12월 31일 이전에 사용승인된 주거용 건축물이라는 기본 요건은 충족합니다. 다가구주택 기준으로 볼 때 연면적도 약 650㎡ 수준이어서 660㎡ 기준과 맞물려 양성화 가능성 높음으로 검토할 수 있습니다. 다만 방 쪼개기 유형은 세대수 증가와 연결되기 때문에 피난, 내화, 마감, 소방 기준과 주차 부담이 핵심 관건입니다. 또한 김포시 대곶면 특성상 군사기지 및 군사시설 보호구역 해당 여부도 중요한 검토 항목입니다. 따라서 이 사례는 단순 면적만으로 판단하기보다, 현장 안전 기준과 주차 기준을 함께 맞출 수 있는지가 양성화 진행의 핵심입니다.
방 쪼개기(세대수 증가 대수선) 양성화 — 절차·비용 기본 정보 보기
한 세대를 여러 세대·가구로 나눈 유형입니다. 임대 수익 때문에 흔하지만, 피난·소방 관점의 위험 때문에 규제가 가장 엄격한 위반이기도 합니다.
특별법(법률 제21820호) 적용 요건
- ✓세대·가구·호수를 증가시키는 대수선은 특별법 대상에 포함될 수 있으나, 강화 요건이 적용됩니다 — 피난·내화·마감재료(건축법 §49·§50·§52)와 소방시설법 §12를 준수해야 합니다(§6①3).
- ✓특별법 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서, ① 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택 ② 연면적 165㎡ 이하 단독주택(지자체 조례에 따라 330㎡까지) ③ 연면적 660㎡ 이하 다가구주택 ④ 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 사용한 건축물입니다(§3①).
- ✓현재 상태 그대로는 요건을 채우기 어려운 경우가 많아, 일부 원상 복구나 소방 설비 보완을 병행하는 전략까지 포함해 검토하는 것이 현실적입니다.
양성화 절차
1. 사전 진단
건축물대장·현장 상태로 특별법 대상 여부(§3)와 승인 요건(§6) 충족 가능성을 검토합니다. 사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
2. 설계도서·현장조사서 작성
건축사가 현황을 실측해 설계도서와 현장조사서를 작성합니다(§4① — 신고의 필수 첨부 서류).
3. 신고 접수
시행일(2026. 12. 17.) 이후 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 법은 18개월 한시 시행이며, 유효기간 내 신고분은 만료 후에도 계속 적용됩니다(부칙 §2·§3).
4. 건축위원회 심의 → 사용승인
요건에 적합하면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 발급됩니다(§6①). 승인 여부는 심의로 확정됩니다.
5. 건축물대장 정리
사용승인 후 위반건축물 표기가 정리되고, 이행강제금 반복 부과가 종료됩니다.
비용 구성
- •과태료: 이행강제금 5회분에 상당하는 금액이 부과됩니다(§9). 이미 납부한 이행강제금이 있으면 그만큼 차감됩니다(§9②). 이행강제금은 위반 면적과 시가표준액 등에 따라 건물마다 다르므로, 정확한 과태료는 개별 산정이 필요합니다.
- •설계·대행 비용: 건축사의 설계도서·현장조사서 작성 비용과 신고 대행 비용이 발생하며, 건물 유형·규모·위반 내용에 따라 달라집니다. 무료 진단 후 예상 비용을 안내해 드립니다.
- •유의: 과태료·이행강제금 체납이 있으면 사용승인을 받을 수 없습니다(§6①4 — 1년 이내 전액 납부 조건부 승인은 가능).
자주 묻는 질문
방 쪼개기도 양성화가 가능한가요?
법적으로는 세대수 증가 대수선도 §6①3의 피난·내화·소방 요건을 충족하면 신고 대상이 될 수 있습니다. 다만 요건이 엄격해 개별 진단이 특히 중요하고, 최종 승인은 심의로 확정됩니다.
요건을 못 채우면 방법이 없나요?
쪼갠 세대 일부를 통합(부분 원상복구)하거나 소방 설비를 보완해 요건을 맞추는 경로를 검토할 수 있습니다. 건물 상태에 따라 달라지므로 사전 진단이 필요합니다.
비슷한 케이스
내 건물도 비슷한 상황이라면?
주소만 알려주시면 특별법 대상 여부와 양성화 가능성을 무료로 진단해 드립니다.
사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
※ 본 케이스의 진단 내용은 접수 정보와 공부(건축물대장 등) 자료 기반의 사전 검토 결과이며, 최종 사용승인 여부는 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다.