동작구 사당동 기타 무단 증축 양성화 진단 의뢰
동작구 사당동 · 기타 무단 증축 · 접수 9월 11일
이 건물의 상황
- 위반 유형
- 기타 무단 증축
- 건물 유형
- 공동주택
- 규모
- 지상 4층 · 지하 1층
- 연면적
- 약 960㎡
- 세대·가구
- 15세대
- 사용승인
- 2013년
- 대장 위반 표기
- 위반건축물 등재
동작구 사당동에 있는 공동주택 사례입니다. 건축물대장상 규모는 지상 4층·지하 1층, 연면적 약 960㎡, 15세대이며 2013년에 사용승인을 받은 건물입니다. 접수된 위반 유형은 기타 무단 증축이고, 대장에도 위반건축물로 등재되어 있었습니다. 대장 변동사항에는 사용승인 직후 대수선 및 전유부 합병 내역이 기록되어 있고, 이후 같은 해에 위반건축물 표기가 추가된 것으로 나타났습니다. 위반 기재에는 주거 용도로 15㎡ 변경된 내역들과 11㎡ 변경된 내역이 함께 적혀 있었습니다. 이처럼 공동주택 전유부분에 위반건축물 표기가 남아 있으면 매매, 대출, 임대차, 증축·수선 계획, 과태료 대응 과정에서 문제가 될 수 있습니다. 특히 전유부분 위반은 해당 세대만의 문제가 아니라 공용부분, 대지권, 다른 소유자의 동의 문제와도 연결될 수 있어 정리 방향을 먼저 검토하는 것이 중요합니다.
양성화 진단
특별법(법률 제21820호) 요건 검토 결과:
- 기준일 — 2023.12.31 이전 완공(§3①)충족
- 주거용 건축물(§2①2)충족
- 위반건축물 등재 여부(§2①1)충족
- 과거 특별법 사용승인 이력(§3③)충족
- 세대당 전용면적(§3①1)충족
법률 21820호 특별법 기준으로 보면, 이 사례는 2023년 12월 31일 이전에 완공된 주거용 건축물이고, 위반건축물로 등재되어 있으며, 과거 특별법에 따른 사용승인 이력 제한도 충족하는 것으로 검토되었습니다. 또한 검토 대상 전유부분은 전용면적에 위반 면적을 더해도 세대당 85㎡ 기준 안에 들어갈 가능성이 높아, 전체적으로는 양성화 가능성 높음으로 볼 수 있는 사례입니다. 다만 관건은 제외지역 해당 여부와 위반 내용이 특별법상 심의를 통과할 수 있는지입니다. 이 건물은 소규모주택정비 관리지역 관련 검토가 필요한 위치로 보이며, 사업 단계나 계획시설 저촉 여부에 따라 양성화 실익과 리스크가 달라질 수 있습니다. 최종적으로는 대지권·공용부분 동의, 체납 여부, 구조·방화·일조 등 심의 항목, 과태료 납부까지 함께 검토되어야 합니다.
무단 증축 양성화 — 절차·비용 기본 정보 보기
허가·신고 없이 건축면적·연면적을 늘린 모든 유형입니다(창고·보일러실·계단실 증축 등). 위반 면적이 이행강제금 산정의 기준이 됩니다.
특별법(법률 제21820호) 적용 요건
- ✓특별법 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서, ① 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택 ② 연면적 165㎡ 이하 단독주택(지자체 조례에 따라 330㎡까지) ③ 연면적 660㎡ 이하 다가구주택 ④ 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 사용한 건축물입니다(§3①).
- ✓증축분을 포함한 면적으로 §3① 규모 기준을 판단하고, 구조안전·위생·방화 요건(§6①2)을 충족해야 합니다.
양성화 절차
1. 사전 진단
건축물대장·현장 상태로 특별법 대상 여부(§3)와 승인 요건(§6) 충족 가능성을 검토합니다. 사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
2. 설계도서·현장조사서 작성
건축사가 현황을 실측해 설계도서와 현장조사서를 작성합니다(§4① — 신고의 필수 첨부 서류).
3. 신고 접수
시행일(2026. 12. 17.) 이후 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 법은 18개월 한시 시행이며, 유효기간 내 신고분은 만료 후에도 계속 적용됩니다(부칙 §2·§3).
4. 건축위원회 심의 → 사용승인
요건에 적합하면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 발급됩니다(§6①). 승인 여부는 심의로 확정됩니다.
5. 건축물대장 정리
사용승인 후 위반건축물 표기가 정리되고, 이행강제금 반복 부과가 종료됩니다.
비용 구성
- •과태료: 이행강제금 5회분에 상당하는 금액이 부과됩니다(§9). 이행강제금을 5회 미만 부과받았고 추가 위반내용이 없으면 5회분에서 이미 납부한 이행강제금을 차감하지만(§9②), 부과 이력이 있으면서 추가 위반내용이 있으면 차감 없이 5회분이 부과됩니다(§9①2). 이행강제금은 위반 면적과 시가표준액 등에 따라 건물마다 다르므로, 정확한 과태료는 개별 산정이 필요합니다.
- •진행 비용: 제휴 건축사의 설계도서·현장조사서 작성 비용과 신고 준비·접수 비용이 발생하며, 건물 유형·규모·위반 내용에 따라 달라집니다. 무료 진단 후 예상 비용을 안내해 드립니다.
- •유의: 과태료·이행강제금 체납이 있으면 사용승인을 받을 수 없습니다(§6①4 — 1년 이내 전액 납부 조건부 승인은 가능).
자주 묻는 질문
작은 창고 증축인데도 신고해야 하나요?
무단 증축은 면적과 무관하게 위반이며 이행강제금 대상입니다. 특별법 기간에 함께 정리하면 반복 부과를 끊을 수 있습니다. 승인 여부는 요건 충족과 심의에 따릅니다.
비슷한 케이스
내 건물도 비슷한 상황이라면?
주소만 알려주시면 특별법 대상 여부와 양성화 가능성을 무료로 진단해 드립니다.
사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
※ 본 케이스의 진단 내용은 접수 정보와 공부(건축물대장 등) 자료 기반의 사전 검토 결과이며, 최종 사용승인 여부는 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다.