광진구 중곡동 근린생활시설을 주거로 사용 양성화 진단 의뢰
광진구 중곡동 · 근린생활시설을 주거로 사용 · 접수 오늘
이 건물의 상황
- 위반 유형
- 근린생활시설을 주거로 사용
- 건물 유형
- 다가구주택 (대장 표기: 단독주택 · 5가구)
- 규모
- 지상 5층
- 연면적
- 약 340㎡
- 세대·가구
- 5가구 · 3호
- 사용승인
- 2016년
- 대장 위반 표기
- 위반건축물 등재
광진구 중곡동의 다가구주택 사례입니다. 대장상으로는 단독주택, 5가구로 표기되어 있으며, 지상 5층 규모에 연면적은 약 340㎡입니다. 사용승인은 2016년에 이루어졌고, 현재 건축물대장에는 위반건축물로 등재되어 있습니다. 대장 변동사항에는 2017년에 1층 7㎡ 시멘트블록조, 옥상 28㎡ 조립식패널조, 5층 40㎡ 조립식패널조 위반이 기재되어 있습니다. 이후 2019년에는 옥탑 25㎡ 조립식패널조 추가 위반도 기재되었습니다. 접수된 핵심 위반 내용은 근린생활시설을 주거로 사용한 부분입니다. 근린생활시설은 원래 주거가 아닌 용도로 허가된 공간이므로, 실제로 주거로 사용하면 건축물대장상 용도와 실제 사용이 달라져 위반 문제가 됩니다.
양성화 진단
특별법(법률 제21820호) 요건 검토 결과:
- 기준일 — 2023.12.31 이전 완공(§3①)충족
- 주거용 건축물(§2①2)충족
- 규모 기준 — 다세대85·단독165·다가구660(§3①)충족
- 위반건축물 등재 여부(§2①1)충족
- 제외지역 해당 여부 — GB·정비구역 등(§3②)충족
- 과거 특별법 사용승인 이력(§3③)충족
법률 21820호 기준으로 보면, 이 건물은 2023년 12월 31일 이전 완공, 주거용 건축물, 다가구주택 규모 기준, 위반건축물 등재 여부, 제외지역 해당 여부, 과거 특별법 사용승인 이력 항목에서 요건을 충족하는 것으로 검토되었습니다. 따라서 기본 대상성만 놓고 보면 양성화 가능성 높음으로 볼 여지가 있습니다. 다만 관건은 근린생활시설을 주거로 사용한 부분이 다가구주택의 층수 기준에 어떤 영향을 주는지입니다. 현재 주택으로 보는 층이 3개층인 상황에서 근린생활시설 1개층 또는 옥상 주거 사용이 더해지면 주택 4개층 쟁점이 생길 수 있습니다. 반대로 근린생활시설 부분이 모두 주거로 인정되거나 옥상 주거 사용까지 함께 반영되어 주택 5개층으로 판단되면 다가구주택으로 정리하기 어려워져 양성화 가능성 낮음으로 볼 수 있습니다. 최종 사용승인은 건축위원회 심의 대상이므로, 이 층수와 용도 판단이 핵심입니다.
근생빌라(근린생활시설의 주택 사용) 양성화 — 절차·비용 기본 정보 보기
근린생활시설(상가)로 허가받은 공간을 주택으로 사용하는 이른바 '근생빌라'입니다. 매수 시점에 위반 사실을 모르고 산 선의의 피해자가 많은 유형으로, 이번 특별법에 처음으로 명문 포함됐습니다.
위반 상태에서는 이행강제금 외에도 주택 관련 세제·대출·청약에서 불리하고, 매도 자체가 어려워지는 경우가 많습니다.
특별법(법률 제21820호) 적용 요건
- ✓이번 특별법은 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 사용한 건축물을 명시적으로 대상에 포함했습니다(§3①3). 단, 2023년 12월 31일 이전부터 주택으로 사용된 경우에 한정됩니다.
- ✓일반 요건보다 강화된 기준이 적용됩니다 — 피난·내화·마감재료 등 건축법 §49·§50·§52와 소방시설법 §12를 준수해야 합니다(§6①3). 주차 대수 등 추가 검토가 필요할 수 있어, 유형 중 난이도가 높은 편입니다.
- ✓특별법 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서, ① 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택 ② 연면적 165㎡ 이하 단독주택(지자체 조례에 따라 330㎡까지) ③ 연면적 660㎡ 이하 다가구주택 ④ 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 사용한 건축물입니다(§3①).
양성화 절차
1. 사전 진단
건축물대장·현장 상태로 특별법 대상 여부(§3)와 승인 요건(§6) 충족 가능성을 검토합니다. 사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
2. 설계도서·현장조사서 작성
건축사가 현황을 실측해 설계도서와 현장조사서를 작성합니다(§4① — 신고의 필수 첨부 서류).
3. 신고 접수
시행일(2026. 12. 17.) 이후 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 법은 18개월 한시 시행이며, 유효기간 내 신고분은 만료 후에도 계속 적용됩니다(부칙 §2·§3).
4. 건축위원회 심의 → 사용승인
요건에 적합하면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 발급됩니다(§6①). 승인 여부는 심의로 확정됩니다.
5. 건축물대장 정리
사용승인 후 위반건축물 표기가 정리되고, 이행강제금 반복 부과가 종료됩니다.
비용 구성
- •과태료: 이행강제금 5회분에 상당하는 금액이 부과됩니다(§9). 이미 납부한 이행강제금이 있으면 그만큼 차감됩니다(§9②). 이행강제금은 위반 면적과 시가표준액 등에 따라 건물마다 다르므로, 정확한 과태료는 개별 산정이 필요합니다.
- •설계·대행 비용: 건축사의 설계도서·현장조사서 작성 비용과 신고 대행 비용이 발생하며, 건물 유형·규모·위반 내용에 따라 달라집니다. 무료 진단 후 예상 비용을 안내해 드립니다.
- •유의: 과태료·이행강제금 체납이 있으면 사용승인을 받을 수 없습니다(§6①4 — 1년 이내 전액 납부 조건부 승인은 가능).
자주 묻는 질문
근생빌라도 이번에 정말 양성화가 되나요?
법률 제21820호 §3①3에 근생 허가 후 사실상 주택 사용 건축물이 명문으로 포함됐습니다. 다만 2023년 말 이전부터 주택으로 사용됐어야 하고, 피난·내화·소방 등 강화 요건을 충족해야 하며, 최종 승인은 심의로 확정됩니다.
주택 사용을 언제부터 했는지 어떻게 증명하나요?
전입세대 열람, 임대차계약, 관리비·공과금 내역 등으로 2023년 12월 31일 이전 주택 사용을 소명합니다. 사전 진단에서 어떤 자료가 유효한지 함께 정리해 드립니다.
순수 상가(주거 아님) 위반도 되나요?
아닙니다. 이번 특별법은 주거용에 한정됩니다 — 연면적의 50% 이상이 주거용인 건축물이 대상입니다(§2①2).
비슷한 케이스
내 건물도 비슷한 상황이라면?
주소만 알려주시면 특별법 대상 여부와 양성화 가능성을 무료로 진단해 드립니다.
사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
※ 본 케이스의 진단 내용은 접수 정보와 공부(건축물대장 등) 자료 기반의 사전 검토 결과이며, 최종 사용승인 여부는 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다.