관악구 신림동 베란다·발코니 확장(샤시) 양성화 진단 의뢰
관악구 신림동 · 베란다·발코니 확장(샤시) · 접수 6월 25일
이 건물의 상황
- 위반 유형
- 베란다·발코니 확장(샤시)
- 건물 유형
- 단독주택
- 규모
- 지상 3층 · 지하 1층
- 연면적
- 약 330㎡
- 세대·가구
- 1가구
- 사용승인
- 2007년
- 대장 위반 표기
- 위반건축물 등재
관악구 신림동에 있는 단독주택 사례입니다. 건축물대장상 2007년에 사용승인을 받은 지상 3층·지하 1층 규모의 주거용 건물이며, 연면적은 약 330㎡, 1가구로 기재되어 있습니다. 접수된 위반 유형은 베란다·발코니 확장, 즉 샤시 설치와 관련된 내용입니다. 건축물대장 변동사항에는 2013년에 3층 피벽/새시 다용도 30㎡ 관련 위반 기재가 확인되고, 이후 일부 위반건축물 해제 기록도 함께 남아 있습니다. 또한 과거 기록에는 무단용도, 취사시설 설치 관련 내용도 기재되어 있어, 단순 샤시 확장인지 또는 다른 위반 내용이 함께 정리되어야 하는지가 중요한 사례입니다. 현재 대장에는 위반건축물 등재 이력이 확인됩니다. 이런 경우에는 단순히 샤시를 설치했다는 사실만 보는 것이 아니라, 실제 사용 상태와 대장 기재 내용이 특별법상 양성화 대상에 들어갈 수 있는지 함께 검토해야 합니다.
양성화 진단
특별법(법률 제21820호) 요건 검토 결과:
- 기준일 — 2023.12.31 이전 완공(§3①)충족
- 주거용 건축물(§2①2)충족
- 위반건축물 등재 여부(§2①1)충족
- 과거 특별법 사용승인 이력(§3③)충족
특별법(법률 21820호) 기준으로 보면, 이 단독주택은 2007년 사용승인 건물로 2023년 12월 31일 이전 완공 요건을 충족하고, 주거용 건축물 요건과 위반건축물 등재 요건도 충족하는 사례입니다. 과거 특별법 사용승인 이력 관련 요건도 충족으로 판단됩니다. 다만 단독주택의 기본 면적 기준은 165㎡이고, 이 건물은 연면적이 약 330㎡로 확인되므로 관할 조례에서 330㎡까지 허용되는지가 핵심입니다. 또한 대장에 샤시 확장 외 무단용도·취사시설 설치 관련 기록이 있어, 실제 현장 사용 상태와 위반 내용의 분류가 중요합니다. 조례 기준과 현장 요건이 맞는다면 양성화 가능성을 검토해볼 수 있는 사례입니다.
베란다·발코니 확장(샤시 증축) 양성화 — 절차·비용 기본 정보 보기
발코니에 샤시를 설치해 실내 공간으로 확장하면 건축면적·연면적이 늘어나 무단 증축이 됩니다. 다세대·빌라에서 가장 흔한 위반 유형으로, 항공 촬영 판독으로 적발되어 이행강제금이 부과되는 사례가 많습니다.
위반 상태로는 이행강제금이 반복 부과될 수 있고, 매매 시 매수인의 대출 제한으로 거래가 어려워집니다.
특별법(법률 제21820호) 적용 요건
- ✓특별법 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서, ① 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택 ② 연면적 165㎡ 이하 단독주택(지자체 조례에 따라 330㎡까지) ③ 연면적 660㎡ 이하 다가구주택 ④ 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 사용한 건축물입니다(§3①).
- ✓확장(증축) 부분을 포함한 면적으로 기준을 판단합니다 — 다세대는 확장분을 포함해 세대당 전용 85㎡ 이하면 대상입니다(§3①1). 대부분의 빌라 발코니 확장은 이 기준 안에 들어옵니다.
- ✓구조안전·위생·방화에 현저한 지장이 없어야 하며(§6①2), 발코니 확장은 통상 구조 변경 폭이 작아 이 요건 충족 가능성이 상대적으로 높은 유형입니다.
양성화 절차
1. 사전 진단
건축물대장·현장 상태로 특별법 대상 여부(§3)와 승인 요건(§6) 충족 가능성을 검토합니다. 사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
2. 설계도서·현장조사서 작성
건축사가 현황을 실측해 설계도서와 현장조사서를 작성합니다(§4① — 신고의 필수 첨부 서류).
3. 신고 접수
시행일(2026. 12. 17.) 이후 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 법은 18개월 한시 시행이며, 유효기간 내 신고분은 만료 후에도 계속 적용됩니다(부칙 §2·§3).
4. 건축위원회 심의 → 사용승인
요건에 적합하면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 발급됩니다(§6①). 승인 여부는 심의로 확정됩니다.
5. 건축물대장 정리
사용승인 후 위반건축물 표기가 정리되고, 이행강제금 반복 부과가 종료됩니다.
비용 구성
- •과태료: 이행강제금 5회분에 상당하는 금액이 부과됩니다(§9). 이미 납부한 이행강제금이 있으면 그만큼 차감됩니다(§9②). 이행강제금은 위반 면적과 시가표준액 등에 따라 건물마다 다르므로, 정확한 과태료는 개별 산정이 필요합니다.
- •설계·대행 비용: 건축사의 설계도서·현장조사서 작성 비용과 신고 대행 비용이 발생하며, 건물 유형·규모·위반 내용에 따라 달라집니다. 무료 진단 후 예상 비용을 안내해 드립니다.
- •유의: 과태료·이행강제금 체납이 있으면 사용승인을 받을 수 없습니다(§6①4 — 1년 이내 전액 납부 조건부 승인은 가능).
자주 묻는 질문
발코니 확장도 특별법 양성화 대상인가요?
네. 2023년 12월 31일 이전에 사실상 완공된 주거용 건축물이라면, 확장분 포함 세대당 전용 85㎡ 이하 다세대 등 §3 요건 충족 시 신고 대상입니다. 최종 승인은 건축위원회 심의로 확정됩니다.
이행강제금을 이미 여러 번 냈는데 과태료를 또 내나요?
과태료는 이행강제금 5회분 상당이지만, 이미 납부한 이행강제금만큼 차감됩니다(§9②). 5회 이상 납부했다면 추가 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.
옆집도 같은 확장인데 우리만 위반 표기가 됐어요.
위반 표기는 적발(항공 판독·민원 등) 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 표기 여부와 무관하게 무단 확장 상태라면, 특별법 기간에 함께 양성화하는 것이 안전합니다.
비슷한 케이스
내 건물도 비슷한 상황이라면?
주소만 알려주시면 특별법 대상 여부와 양성화 가능성을 무료로 진단해 드립니다.
사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
※ 본 케이스의 진단 내용은 접수 정보와 공부(건축물대장 등) 자료 기반의 사전 검토 결과이며, 최종 사용승인 여부는 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다.