강서구 화곡동 위반건축물 양성화 진단 의뢰
강서구 화곡동 · 잘 모르겠어요 · 접수 7월 12일
이 건물의 상황
- 건물 유형
- 공동주택
- 규모
- 지상 5층
- 연면적
- 약 350㎡
- 세대·가구
- 11세대
- 사용승인
- 2011년
- 대장 위반 표기
- 위반건축물 등재
강서구 화곡동에 있는 지상 5층 규모의 공동주택 사례입니다. 건축물대장상 연면적은 약 350㎡, 총 11세대이며 사용승인은 2011년에 이루어진 건물입니다. 이 건물은 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있었습니다. 대장 변동사항에는 2011년 8월경 일부 세대에 대해 ‘각각 무단증축’ 및 ‘철거명령’ 취지의 내용이 기재되어 있었습니다. 위반건축물로 등재되어 있으면 매매, 대출, 임대차, 향후 건축행위 등에서 부담이 될 수 있습니다. 특히 무단증축으로 기재된 경우에는 실제 증축 부분이 특별법상 양성화 대상에 들어갈 수 있는지 따져보는 것이 중요합니다.
양성화 진단
특별법(법률 제21820호) 요건 검토 결과:
- 기준일 — 2023.12.31 이전 완공(§3①)충족
- 주거용 건축물(§2①2)충족
- 규모 기준 — 다세대85·단독165·다가구660(§3①)충족
- 위반건축물 등재 여부(§2①1)충족
- 제외지역 해당 여부 — GB·정비구역 등(§3②)충족
- 과거 특별법 사용승인 이력(§3③)충족
- 세대당 전용면적(§3①1)충족
특별법 법률 21820호 기준으로 보면, 이 공동주택은 2023년 12월 31일 이전 완공, 주거용 건축물, 규모 기준, 위반건축물 등재, 제외지역 기준, 과거 특별법 사용승인 이력, 세대당 전용면적 기준을 충족하는 것으로 정리됩니다. 현재 대장 기준으로는 양성화 경로가 열려 있고, 양성화 가능성도 비교적 높게 볼 수 있는 사례입니다. 관건은 대장에 적힌 무단증축 내용이 실제 현장 상태와 어떻게 연결되는지입니다. 최종적으로는 위반 내용의 종류, 현장 상태, 건축위원회 심의 등 특별법 절차를 거쳐 판단되므로, 사전 단계에서는 대장 기재 내용과 실제 증축 부분을 맞춰 보며 진행 방향을 정리하는 것이 필요합니다.
위반건축물 양성화 — 기본 정보 — 절차·비용 기본 정보 보기
건축물대장에 '위반건축물'로 표기되면 이행강제금이 반복 부과되고, 매매·전세 계약과 담보 대출에서 불이익이 발생합니다. 특별법 시행 기간에 요건을 갖춰 신고하면 사용승인을 받아 합법 건물로 전환할 수 있습니다.
특별법(법률 제21820호) 적용 요건
- ✓특별법 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서, ① 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택 ② 연면적 165㎡ 이하 단독주택(지자체 조례에 따라 330㎡까지) ③ 연면적 660㎡ 이하 다가구주택 ④ 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 사용한 건축물입니다(§3①).
- ✓사용승인 요건(§6①): 자기 소유 대지(또는 사용 승낙), 도로·일조 등 관계 규정 위반이 없을 것(도로 최소 너비는 3m로 완화 적용), 구조안전·위생·방화에 현저한 지장이 없을 것, 과태료·이행강제금 체납이 없을 것.
양성화 절차
1. 사전 진단
건축물대장·현장 상태로 특별법 대상 여부(§3)와 승인 요건(§6) 충족 가능성을 검토합니다. 사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
2. 설계도서·현장조사서 작성
건축사가 현황을 실측해 설계도서와 현장조사서를 작성합니다(§4① — 신고의 필수 첨부 서류).
3. 신고 접수
시행일(2026. 12. 17.) 이후 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 법은 18개월 한시 시행이며, 유효기간 내 신고분은 만료 후에도 계속 적용됩니다(부칙 §2·§3).
4. 건축위원회 심의 → 사용승인
요건에 적합하면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 발급됩니다(§6①). 승인 여부는 심의로 확정됩니다.
5. 건축물대장 정리
사용승인 후 위반건축물 표기가 정리되고, 이행강제금 반복 부과가 종료됩니다.
비용 구성
- •과태료: 이행강제금 5회분에 상당하는 금액이 부과됩니다(§9). 이미 납부한 이행강제금이 있으면 그만큼 차감됩니다(§9②). 이행강제금은 위반 면적과 시가표준액 등에 따라 건물마다 다르므로, 정확한 과태료는 개별 산정이 필요합니다.
- •설계·대행 비용: 건축사의 설계도서·현장조사서 작성 비용과 신고 대행 비용이 발생하며, 건물 유형·규모·위반 내용에 따라 달라집니다. 무료 진단 후 예상 비용을 안내해 드립니다.
- •유의: 과태료·이행강제금 체납이 있으면 사용승인을 받을 수 없습니다(§6①4 — 1년 이내 전액 납부 조건부 승인은 가능).
자주 묻는 질문
신고는 언제부터 할 수 있나요?
특별법은 2026년 12월 17일 시행됩니다. 시행 즉시 신고하려면 설계도서·현장조사서 등 서류를 미리 준비해 두는 것이 유리합니다. 법은 18개월 한시 시행입니다.
신청하면 무조건 승인되나요?
아닙니다. §3 대상 요건과 §6 승인 기준을 충족해야 하며, 최종 승인은 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다. 사전 진단으로 가능성을 먼저 확인하는 이유입니다.
비슷한 케이스
내 건물도 비슷한 상황이라면?
주소만 알려주시면 특별법 대상 여부와 양성화 가능성을 무료로 진단해 드립니다.
사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
※ 본 케이스의 진단 내용은 접수 정보와 공부(건축물대장 등) 자료 기반의 사전 검토 결과이며, 최종 사용승인 여부는 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다.