구로구 개봉동 위반건축물 양성화 진단 의뢰
구로구 개봉동 · 접수 7월 22일
이 건물의 상황
- 건물 유형
- 공동주택
- 규모
- 지상 6층
- 연면적
- 약 660㎡
- 세대·가구
- 14세대
- 사용승인
- 2016년
- 대장 위반 표기
- 위반건축물 등재
구로구 개봉동의 공동주택 사례입니다. 건축물대장상 지상 6층, 연면적 약 660㎡, 14세대 규모이며 2016년에 사용승인을 받은 주거용 건축물입니다. 대장에는 위반건축물로 등재된 이력이 확인됩니다. 위반 표기는 2018년에 기재되었고, 내용은 일부 세대 또는 층에 조립식패널조로 면적이 추가되고 용도가 추가된 것으로 되어 있습니다. 대장 원문상 추가 면적은 11.8㎡, 9.18㎡, 21.64㎡ 등이 확인됩니다. 이런 경우 건축물대장에 위반 상태가 남아 있어 매매, 임대, 대출, 추가 인허가 과정에서 설명과 정리가 필요한 문제가 될 수 있습니다.
양성화 진단
특별법(법률 제21820호) 요건 검토 결과:
충족한 요건
- 기준일 — 2023.12.31 이전 완공(§3①)충족
- 주거용 건축물(§2①2)충족
- 위반건축물 등재 여부(§2①1)충족
- 과거 특별법 사용승인 이력(§3③)충족
- 세대당 전용면적(§3①1)충족
걸리는 요건
- 규모 기준 — 다세대85·단독165·다가구660(§3①)확인 필요
- 위반 내용 종류(§2①1·§6①3)확인 필요
특별법(법률 21820호) 기준으로 보면 이 공동주택은 2023년 12월 31일 이전에 사용승인을 받은 주거용 건축물이고, 위반건축물 등재 요건도 충족되어 있어 양성화 가능성 높음으로 볼 수 있습니다. 또한 세대당 전용면적 기준도 충족되는 것으로 검토되었습니다. 다만 관건은 공동주택 규모 기준과 위반 내용의 성격입니다. 조립식패널조로 추가된 부분이 특별법상 양성화 대상이 되는 증축·용도 관련 위반으로 정리될 수 있는지, 도로·구조안전·방화 등 현장 요건과 대지 권원, 이행강제금 체납 여부가 절차 진행 시 함께 다뤄져야 합니다. 따라서 가능성은 높지만, 건축위원회 심의와 관할 행정청 검토를 전제로 준비하는 것이 필요합니다.
위반건축물 양성화 — 기본 정보 — 절차·비용 기본 정보 보기
건축물대장에 '위반건축물'로 표기되면 이행강제금이 반복 부과되고, 매매·전세 계약과 담보 대출에서 불이익이 발생합니다. 특별법 시행 기간에 요건을 갖춰 신고하면 사용승인을 받아 합법 건물로 전환할 수 있습니다.
특별법(법률 제21820호) 적용 요건
- ✓특별법 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서, ① 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택 ② 연면적 165㎡ 이하 단독주택(지자체 조례에 따라 330㎡까지) ③ 연면적 660㎡ 이하 다가구주택 ④ 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 사용한 건축물입니다(§3①).
- ✓사용승인 요건(§6①): 자기 소유 대지(또는 사용 승낙), 도로·일조 등 관계 규정 위반이 없을 것(도로 최소 너비는 3m로 완화 적용), 구조안전·위생·방화에 현저한 지장이 없을 것, 과태료·이행강제금 체납이 없을 것.
양성화 절차
1. 사전 진단
건축물대장·현장 상태로 특별법 대상 여부(§3)와 승인 요건(§6) 충족 가능성을 검토합니다. 사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
2. 설계도서·현장조사서 작성
건축사가 현황을 실측해 설계도서와 현장조사서를 작성합니다(§4① — 신고의 필수 첨부 서류).
3. 신고 접수
시행일(2026. 12. 17.) 이후 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 법은 18개월 한시 시행이며, 유효기간 내 신고분은 만료 후에도 계속 적용됩니다(부칙 §2·§3).
4. 건축위원회 심의 → 사용승인
요건에 적합하면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 발급됩니다(§6①). 승인 여부는 심의로 확정됩니다.
5. 건축물대장 정리
사용승인 후 위반건축물 표기가 정리되고, 이행강제금 반복 부과가 종료됩니다.
비용 구성
- •과태료: 이행강제금 5회분에 상당하는 금액이 부과됩니다(§9). 이미 납부한 이행강제금이 있으면 그만큼 차감됩니다(§9②). 이행강제금은 위반 면적과 시가표준액 등에 따라 건물마다 다르므로, 정확한 과태료는 개별 산정이 필요합니다.
- •설계·대행 비용: 건축사의 설계도서·현장조사서 작성 비용과 신고 대행 비용이 발생하며, 건물 유형·규모·위반 내용에 따라 달라집니다. 무료 진단 후 예상 비용을 안내해 드립니다.
- •유의: 과태료·이행강제금 체납이 있으면 사용승인을 받을 수 없습니다(§6①4 — 1년 이내 전액 납부 조건부 승인은 가능).
자주 묻는 질문
신고는 언제부터 할 수 있나요?
특별법은 2026년 12월 17일 시행됩니다. 시행 즉시 신고하려면 설계도서·현장조사서 등 서류를 미리 준비해 두는 것이 유리합니다. 법은 18개월 한시 시행입니다.
신청하면 무조건 승인되나요?
아닙니다. §3 대상 요건과 §6 승인 기준을 충족해야 하며, 최종 승인은 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다. 사전 진단으로 가능성을 먼저 확인하는 이유입니다.
내 건물도 비슷한 상황이라면?
주소만 알려주시면 특별법 대상 여부와 양성화 가능성을 무료로 진단해 드립니다.
사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
※ 본 케이스의 진단 내용은 접수 정보와 공부(건축물대장 등) 자료 기반의 사전 검토 결과이며, 최종 사용승인 여부는 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다.