베란다확장신고 해야 하나요? 양성화 대상·절차·비용

핵심 요약

베란다확장신고는 무단 확장으로 위반건축물 표시가 된 경우, 2026.12.17 시행 예정인 특별법 대상인지 먼저 확인해야 합니다. 대상이라도 건축사 서류와 지자체 건축위원회 심의를 거쳐야 하며, 개별 승인 확정은 보장되지 않습니다.

베란다확장신고는 어떤 경우에 검토하나요?

건축물대장에 ‘위반건축물’로 표시되어 있고, 그 원인이 베란다 등 미승인 증축·대수선과 관련되어 있다면 양성화 가능성을 검토할 수 있습니다. 위반 여부는 세움터(eais.go.kr) 건축물대장에서 먼저 확인하는 것이 실무의 출발점입니다.

다만 특별법은 모든 위반을 자동으로 받아주는 제도가 아닙니다. 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 2026.12.17 시행 예정이며, 시행일부터 18개월 한시 적용됩니다.

특별법 대상 주택 요건은 무엇인가요?

기준은 2023.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물입니다. 주거용은 연면적의 50% 이상이 주거용인 경우를 말합니다(§2①2).

개발제한구역, 도시·군계획시설부지, 접도구역 등 일부 지역은 제외될 수 있습니다(§3②). 순수 근린생활시설 위반처럼 주거용이 아닌 경우는 특별법 대상이 아닙니다.

신고 절차는 어떻게 진행되나요?

신고는 건축주 또는 소유자가 관할 시장·군수·구청장에게 합니다. 이때 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부해야 합니다(§4).

승인은 신고만으로 끝나지 않습니다. 요건에 맞는 경우에도 신고받은 날부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 교부됩니다(§6①). 따라서 ‘무조건 가능’, ‘승인 확정’처럼 단정할 수 없고, 구조안전·위생·방화·일조 등 지장 여부도 함께 봐야 합니다.

베란다확장신고 비용은 얼마인가요?

특별법상 과태료는 「건축법」 제80조 이행강제금의 5회분에 해당하는 금액입니다(§9). 이미 납부한 이행강제금이 항상 차감되는 것은 아니며, 5회 미만 부과와 추가 위반내용 없음 등 요건이 맞을 때만 차감될 수 있습니다.

실제 금액은 건물별 위반 규모, 산정 기준, 부과 이력에 따라 달라 일반화할 수 없습니다. 승인 전에는 과태료·이행강제금 체납이 없어야 하며, 1년 내 완납 조건부 승인이 가능한 경우가 있습니다(§6①4).

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