위반건축물 확인 방법, 세움터 건축물대장으로 보는 법

핵심 요약

위반건축물 확인 방법은 세움터(eais.go.kr)에서 건축물대장을 열람해 ‘위반건축물’ 표기가 있는지 보는 것입니다. 표시가 있으면 대장상 위반 상태가 확인된 것이며, 양성화 가능 여부는 용도·면적·기준일·지자체 심의까지 별도로 검토해야 합니다.

세움터에서 무엇을 확인해야 하나요?

세움터(eais.go.kr) 건축물대장은 위반 여부를 확인하는 가장 기본 자료입니다. 핵심은 건축물대장에 ‘위반건축물’ 표기가 있는지입니다. 이 표기가 있으면 대장상 위반건축물로 관리되고 있다는 의미입니다.

세움터 건축물대장 확인 순서는 어떻게 되나요?

1. 세움터(eais.go.kr)에 접속합니다.
2. 건축물대장 열람 또는 발급 메뉴에서 대상 주소를 조회합니다.
3. 조회된 건축물대장을 열람합니다.
4. 대장에 ‘위반건축물’ 표시가 있는지 확인합니다.
5. 표시가 있다면 양성화 가능 여부를 바로 단정하지 말고, 용도·면적·기준일·체납 여부를 함께 검토합니다.

세움터에서 표기가 확인되더라도 “무조건 양성화 가능”이라는 뜻은 아닙니다. 개별 건물의 사용승인 여부는 법정 요건과 관할 지자체 건축위원회 심의 판단을 거칩니다.

위반 표시가 있으면 특별법 대상인가요?

반드시 그렇지는 않습니다. 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 2026.6.16 공포된 현행법이며, 2026.12.17 시행 예정입니다. 적용 대상은 2023.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물 중 법에서 정한 범위입니다(§3).

예를 들어 다세대주택은 세대당 전용면적 85㎡ 이하, 단독주택은 원칙적으로 연면적 165㎡ 이하, 다가구주택은 연면적 660㎡ 이하가 기준입니다. 근린생활시설 허가 후 사실상 주택으로 사용된 이른바 근생빌라도 일정 요건 아래 명문으로 포함됩니다. 다만 순수 근린생활시설 위반은 주거용 한정 대상이 아니므로 이 특별법의 적용 대상에서 제외됩니다.

양성화 절차와 비용은 어떻게 연결되나요?

시행 후 신고는 건축주 또는 소유자가 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부해 관할 시장·군수·구청장에게 하는 구조입니다(§4). 요건에 맞으면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 교부됩니다(§6). 단, 심의 결과는 보장할 수 없습니다.

비용은 구체 금액을 일반화할 수 없습니다. 특별법상 과태료는 「건축법」 §80 이행강제금의 5회분 상당으로 산정되고, 이미 납부한 이행강제금은 차감됩니다(§9). 실제 금액은 건물별 위반 규모와 상황에 따라 달라집니다.

세움터에서 위반 표시가 확인됐다면, 무료 진단으로 건물별 대상 여부와 예상 쟁점을 먼저 확인해 보세요.