위반건축물 이행강제금 계산 방법 — 내 건물 예상 금액은?
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이행강제금 계산 공식
이행강제금 = 시가표준액(원/㎡) × 위반 면적(㎡) × 요율
3가지 숫자만 알면 직접 계산할 수 있습니다.
위반 유형별 요율 전체 표
| 위반 유형 | 요율 | 비고 |
|---|---|---|
| 무허가 건축 | 5% (1/20) | 허가 없이 지은 건물 전체 |
| 불법 증축 | 4% (1/25) | 허가 면적 초과 증축 |
| 용도변경 위반 | 2% (1/50) | 허가받지 않은 용도 변경 |
| 대수선 위반 | 3% (1/33) | 주요 구조부 무허가 대수선 |
| 건폐율·용적률 초과 | 4% (1/25) | 허가 면적 초과 |
| 내화구조 미설치 | 5% (1/20) | 의무 내화구조 위반 |
| 방화구획 위반 | 5% (1/20) | 방화구획 미설치 |
| 방화문 미설치 | 4% (1/25) | 의무 방화문 없음 |
| 피난시설 위반 | 4% (1/25) | 피난계단·비상구 위반 |
요율은 건축법 시행령 별표 15 기준. 실제 부과는 지자체 재량으로 이 범위 내에서 결정됩니다.
지역별 시가표준액 차이 (2026년 기준)
같은 위반이어도 지역에 따라 이행강제금이 크게 달라집니다.
| 지역 | 주거용 시가표준액 (평균) | 상업용 시가표준액 (평균) |
|---|---|---|
| 서울 강남·서초·송파 | 500~1,500만 원/㎡ | 1,000~3,000만 원/㎡ |
| 서울 기타 | 200~600만 원/㎡ | 400~1,000만 원/㎡ |
| 경기 주요 도시 (수원·성남·용인) | 100~300만 원/㎡ | 150~500만 원/㎡ |
| 경기 기타 | 50~150만 원/㎡ | 80~200만 원/㎡ |
| 지방 광역시 | 50~200만 원/㎡ | 80~300만 원/㎡ |
| 지방 소도시·농촌 | 10~80만 원/㎡ | 20~100만 원/㎡ |
시가표준액은 매년 변경됩니다. 정확한 값은 realtyprice.kr에서 확인하세요.
케이스별 실제 계산 5가지
Case 1: 서울 강남 아파트 발코니 10㎡ 불법 확장
시가표준액: 800만 원/㎡
위반 면적: 10㎡
위반 유형: 불법 증축 (요율 4%)
이행강제금 = 800만 원 × 10㎡ × 4% = 연 320만 원
10년 방치 누적 = 3,200만 원
2026 특별법 70% 감면 후 = 연 96만 원
Case 2: 경기 성남 단독주택 옥상 컨테이너 20㎡
시가표준액: 150만 원/㎡
위반 면적: 20㎡
위반 유형: 무허가 건축 (요율 5%)
이행강제금 = 150만 원 × 20㎡ × 5% = 연 150만 원
5년 방치 누적 = 750만 원
2026 특별법 50% 감면 후 = 연 75만 원
Case 3: 서울 마포 다가구주택 근린생활시설로 용도변경 위반 (50㎡)
시가표준액: 400만 원/㎡
위반 면적: 50㎡
위반 유형: 용도변경 위반 (요율 2%)
이행강제금 = 400만 원 × 50㎡ × 2% = 연 400만 원
3년 방치 누적 = 1,200만 원
Case 4: 충청도 소도시 단독주택 무허가 창고 30㎡
시가표준액: 40만 원/㎡
위반 면적: 30㎡
위반 유형: 무허가 건축 (요율 5%)
이행강제금 = 40만 원 × 30㎡ × 5% = 연 60만 원
2026 특별법 80% 감면 후 = 연 12만 원
Case 5: 서울 중구 상가건물 대수선 위반 (100㎡)
시가표준액: 600만 원/㎡ (상업용)
위반 면적: 100㎡
위반 유형: 대수선 위반 (요율 3%)
이행강제금 = 600만 원 × 100㎡ × 3% = 연 1,800만 원
5년 방치 누적 = 9,000만 원
이행강제금 줄이는 방법 3가지
1. 2026 특별법 기간 내 신청 — 50~100% 감면. 가장 확실한 방법.
2. 이의 신청 — 산정 금액이 과도한 경우 행정심판 또는 행정소송 가능. 성공률은 케이스에 따라 다름.
3. 분할 납부 협의 — 일시 납부가 어려운 경우 지자체에 신청. 지자체마다 허용 여부 상이.
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자주 묻는 질문
이행강제금은 한 번만 내면 되나요?
아닙니다. 위반 상태가 해소될 때까지 매년 반복 부과됩니다. 양성화를 완료해야 더 이상 부과되지 않습니다.
이행강제금 계산에서 시가표준액은 어디서 확인하나요?
국토교통부 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr) 또는 관할 시·군·구청 세무과에서 확인 가능합니다. 매년 갱신됩니다.
이행강제금을 안 내면 어떻게 되나요?
납부 기한 경과 시 연 3% 가산금이 붙고, 재산 압류 등 강제징수 절차가 시작됩니다. 최종적으로 지자체 대집행(직접 철거) 위험이 있습니다.
여러 해 동안 밀린 이행강제금은 어떻게 되나요?
과거에 부과된 이행강제금은 모두 납부해야 합니다. 단, 5년 이상 지난 부과분은 소멸시효가 적용될 수 있으므로 지자체에 확인하세요.
같은 위반이어도 서울과 지방의 이행강제금이 다른 이유는?
이행강제금은 시가표준액 × 면적 × 요율로 계산되는데, 시가표준액이 서울은 높고 지방은 낮습니다. 같은 위반이어도 서울이 3~5배 더 많이 나오는 것이 일반적입니다.