양성화 비용 총정리 — 위반건축물 양성화부터 등기까지 추가 비용 완전 분석

미등기 건물(건축물대장은 있지만 등기부등본이 없는 경우)은 양성화 완료 후 소유권보존등기를 진행해야 합니다. 이미 등기된 건물은 건축물대장 변경 사항을 등기부에 반영하는 변경 등기가 필요합니다.

취득세(공시가격 × 2.8%), 교육세(취득세의 20%), 농어촌특별세(취득세의 10%), 법무사 수수료(20~50만 원), 등기신청 수수료(수천 원)가 포함됩니다. 공시가격 2,000만 원 건물 기준 총 80~130만 원 예상.

등기 여부와 양성화(이행강제금 해소)는 별개입니다. 양성화는 구청에서 처리되고, 등기는 법원에 신청합니다. 이행강제금 중단은 양성화로 해결되지만, 담보·매도를 위해서는 등기도 필요합니다.

인터넷등기소(iros.go.kr)를 통한 셀프 등기가 가능합니다. 법무사 수수료 20~50만 원을 절약할 수 있지만, 서류 오류 시 반려되므로 경험이 없으면 법무사를 권장합니다.

양성화 비용은 설계비·인허가, 이행강제금, 그리고 등기 비용까지 합쳐 산정됩니다. 이 글의 예시 시나리오 기준 단독주택 발코니 증축은 약 320만 원, 다가구주택 용도변경은 약 400만 원이 들었습니다. 건물 규모와 위반 유형에 따라 달라지므로 진단으로 확인하는 것이 정확합니다.

양성화 비용 계산은 설계·인허가비, 이행강제금, 등기비용을 항목별로 더하는 방식입니다. 미등기 건물은 소유권보존등기로 공시가격 2,000만 원 기준 약 94~124만 원이 추가되고, 기존 등기 건물의 표시변경 등기는 약 10~30만 원입니다.

이행강제금은 위반 면적과 건물 시가표준액 등을 기준으로 부과되며 위반 상태가 지속되면 반복 부과됩니다. 양성화를 완료하면 반복 부과가 멈춥니다. 정확한 금액은 관할 구청 기준에 따라 달라지므로 진단으로 확인하는 것을 권장합니다.

결론부터 말하면, 2023.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물 중 법에서 정한 면적·용도 요건을 충족해야 양성화 검토 대상이 됩니다. 다세대주택은 세대당 전용면적 85㎡ 이하, 단독주택은 연면적 165㎡ 이하, 다가구주택은 연면적 660㎡ 이하가 기본 기준이며, 근생빌라도 일정 요건을 갖춘 사실상 주택 사용 건물은 포함됩니다(특정건축물 정리에 관한 특별조치법 §3①). 다만 개발제한구역 등 제외 지역이나 과거 특별법 적용 이력 등 배제 사유가 있을 수 있고, 최종 사용승인은 지자체 건축위원회 심의 판단 사항입니다(§3②·③, §6①).

양성화는 건축주 또는 소유자가 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부해 관할 시장·군수·구청장에게 신고하는 방식으로 진행됩니다(특정건축물 정리에 관한 특별조치법 §4). 신고 후 요건에 맞으면 신고받은 날부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 교부될 수 있습니다(§6①). 다만 특별법은 2026.12.17 시행 예정이므로, 구체 신고기간·서식은 시행령으로 정해지는 내용을 확인해야 합니다.

양성화가 완료되면 건축물대장의 위반건축물 표시가 해소되고, 위반 상태를 전제로 반복 부과되던 이행강제금도 중단됩니다. 이행강제금은 「건축법」 §80에 따라 위반이 시정될 때까지 매년 반복 부과될 수 있는 금전 제재입니다. 다만 양성화 전에는 과태료·이행강제금 체납이 없어야 하며, 1년 내 완납 조건부 승인이 가능한 경우가 있습니다(특정건축물 정리에 관한 특별조치법 §6①4).