양성화 완료 후 등기가 꼭 필요한가요?

미등기 건물(건축물대장은 있지만 등기부등본이 없는 경우)은 양성화 완료 후 소유권보존등기를 진행해야 합니다. 이미 등기된 건물은 건축물대장 변경 사항을 등기부에 반영하는 변경 등기가 필요합니다.

소유권보존등기 비용은 얼마인가요?

취득세(공시가격 × 2.8%), 교육세(취득세의 20%), 농어촌특별세(취득세의 10%), 법무사 수수료(20~50만 원), 등기신청 수수료(수천 원)가 포함됩니다. 공시가격 2,000만 원 건물 기준 총 80~130만 원 예상.

등기 없이 양성화만 완료해도 되나요?

등기 여부와 양성화(이행강제금 해소)는 별개입니다. 양성화는 구청에서 처리되고, 등기는 법원에 신청합니다. 이행강제금 중단은 양성화로 해결되지만, 담보·매도를 위해서는 등기도 필요합니다.

셀프 등기로 법무사 비용을 아낄 수 있나요?

인터넷등기소(iros.go.kr)를 통한 셀프 등기가 가능합니다. 법무사 수수료 20~50만 원을 절약할 수 있지만, 서류 오류 시 반려되므로 경험이 없으면 법무사를 권장합니다.

위반건축물 양성화 후 등기까지 — 숨겨진 추가 비용 완전 정리

양성화 완료 = 모든 비용 끝? 아닙니다

많은 분들이 양성화 허가를 받으면 모든 절차가 끝난다고 생각합니다. 하지만 건물을 완전히 합법화하고 매도·담보 제공을 하려면 등기 정리가 추가로 필요합니다.

양성화 후 등기가 필요한 경우

Case 1: 미등기 건물 (소유권보존등기 필요)

건축물대장에는 올라와 있지만 등기부등본이 없는 건물. 농촌 지역의 오래된 건물, 무허가로 지어진 건물에 많습니다.

→ 양성화 완료 후 소유권보존등기 신청 필수

Case 2: 등기된 건물의 면적·용도 변경 (변경 등기 필요)

등기부에 기재된 면적이나 용도가 현재 건물 상태와 달라진 경우.

→ 건물표시변경 등기 신청

Case 3: 양성화와 무관한 건물 (등기 불필요)

이미 등기가 되어 있고 양성화 내용이 등기부에 영향을 주지 않는 경우. 단순 이행강제금 정리에 해당.

→ 등기 불필요

등기 비용 항목별 정리

소유권보존등기 (미등기 건물)

항목	계산 방법	예시 (공시가격 2,000만 원)
취득세	공시가격 × 2.8%	56만 원
교육세	취득세 × 20%	11.2만 원
농어촌특별세	취득세 × 10%	5.6만 원
등기신청 수수료	건당 수천 원	약 1.5만 원
법무사 수수료	협의	20~50만 원
합계		약 94~124만 원

건물표시변경 등기 (기존 등기 건물)

항목	비용
등기신청 수수료	3,000원
법무사 수수료	10~30만 원
합계	약 10~30만 원

셀프 등기 vs 법무사 의뢰

셀프 등기가 가능한 경우:

건물 구조가 단순하고 서류가 완비된 경우
인터넷등기소(iros.go.kr) 사용에 익숙한 경우
수정·보완 여유 시간이 있는 경우

법무사에게 맡기는 것이 나은 경우:

서류 오류 시 반려 위험이 높은 복잡한 케이스
시간 절약이 우선인 경우
취득세 계산이 복잡한 경우 (농어촌지역 공시가격 등)

양성화부터 등기까지 총비용 완전 계산

기본 설계비·공사비에 대한 내용은 → 양성화 비용 총정리 보기

아래는 등기 비용까지 포함한 전체 예산 시나리오입니다.

시나리오 A: 단독주택 발코니 10㎡ 증축 + 소유권보존등기

항목	예상 비용
설계비 + 인허가	140만 원
이행강제금 (감면 후)	50만 원
소유권보존등기 (공시가격 3,000만 원)	130만 원
총합	약 320만 원

시나리오 B: 다가구주택 1층 용도변경 + 건물표시변경 등기

항목	예상 비용
설계비 + 인허가	200만 원
구조안전진단	80만 원
이행강제금 (감면 후)	100만 원
건물표시변경 등기	20만 원
총합	약 400만 원

비용 절감 2가지 핵심 전략

1. 2026 특별법 기간 활용 — 이행강제금 50~100% 감면이 가장 큰 절감 요소입니다.

2. 셀프 등기 시도 — 소유권보존등기가 단순한 경우 법무사 수수료 20~50만 원을 절약할 수 있습니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 신청 가능.

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