구청에서 양성화 안 된다고 했는데 다시 확인할 수 있나요?

핵심 요약

구청에서 양성화 안 된다고 했는데도 다시 볼 여지는 있습니다. 다만 특별법 대상·제외지역·체납·안전요건을 건물별로 확인해야 하며, 최종 승인은 지자체 건축위원회 심의 결과라 보장할 수 없습니다.

구청 답변이 ‘최종 불가’라는 뜻인가요?

반드시 그렇지는 않습니다. 2026.6.16 공포된 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 2026.12.17 시행 예정인 현행법입니다. 다만 시행 전에는 구체 신고기간·서식이 시행령으로 정해져야 하므로, “지금 바로 승인된다”는 뜻은 아닙니다.

구청에서 “안 된다”고 들었다면, 그 이유가 무엇인지부터 나눠 봐야 합니다.

특별법 대상인지 어떤 순서로 확인하나요?

먼저 세움터 건축물대장에서 ‘위반건축물’ 표기와 건축물 용도·면적을 확인합니다. 특별법 대상은 주거용이 기본이며, 연면적의 50% 이상이 주거용이어야 합니다(§2①2).

대상 유형은 다음과 같습니다.

• 다세대주택: 세대당 전용면적 85㎡ 이하(§3①1)
• 단독주택: 연면적 165㎡ 이하, 관할 지자체 조례에 따라 330㎡까지 확대 가능(§3①2가, 부칙§4)
• 다가구주택: 연면적 660㎡ 이하(§3①2나)
• 근생빌라: 근린생활시설 허가 후 2023.12.31 이전부터 사실상 주택으로 사용한 경우(§3①3)

반대로 순수 근린생활시설 위반처럼 주거용이 아닌 위반은 특별법 대상에 포함되지 않습니다.

‘안 된다’는 이유가 비용이나 체납 때문이면요?

특별법상 과태료는 「건축법」 제80조 이행강제금의 5회분에 해당하는 금액입니다(§9). 실제 금액은 건물별 위반 규모와 부과 구조에 따라 달라 일반화할 수 없습니다.

이미 납부한 이행강제금이 무조건 차감되는 것도 아닙니다. 5회 미만 부과이고 추가 위반내용이 없는 경우에만 차감될 수 있으며, 추가 위반내용이 있으면 차감 없이 5회분 구조가 적용됩니다(§9①·②). 또한 승인 전 과태료·이행강제금 체납이 없어야 하고, 1년 내 완납 조건부 승인이 가능한 경우가 있습니다(§6①4).

최종 승인은 누가 판단하나요?

신고는 건축주·소유자가 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부해 관할 시장·군수·구청장에게 합니다(§4). 요건에 맞으면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 교부됩니다(§6①).

따라서 핵심은 “구청에서 안 된다고 했다”가 아니라, 어떤 법적 사유로 안 된다고 했는지입니다. 구청 답변은 가능하면 민원 회신 문서로 받아 담당 부서와 근거 조문을 확인해 두세요. 특별법 시행 전 답변은 현행 「건축법」 기준일 수 있으므로, 그 사유가 특별법 §3(대상·제외지역)과 §6①(승인 요건) 중 어디에 해당하는지 대조해야 합니다. 방쪼개기나 근생빌라는 피난·내화·마감·소방·주차 관련 추가요건도 함께 봐야 합니다(§6①3·§7).

개별 건물의 승인 가능성은 단정할 수 없으므로, 건축물대장과 위반 내용 기준으로 무료 진단을 받아 보시는 것이 안전합니다.