대수선공사 양성화, 대상·절차·비용 구조는 어떻게 보나요?

핵심 요약

대수선공사는 양성화 대상이 될 수 있지만, 특별법상 주거용 특정건축물 요건과 방쪼개기 등 추가요건을 충족해야 합니다. 절차는 건축사 서류 작성 후 신고, 건축위원회 심의 순서이며 비용은 이행강제금 5회분 상당 구조로 봅니다.

대수선공사도 양성화 대상이 되나요?

가능성을 검토할 수는 있지만, 모든 대수선공사가 자동으로 양성화되는 것은 아닙니다. 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 2023.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물을 대상으로 합니다(§3①). 특히 세대·가구·호수 증가 대수선, 즉 방쪼개기 유형은 별도 안전·소방 요건까지 함께 봅니다(§6①3).

순수 근린생활시설 용도를 유지한 위반은 주거용 한정 대상에 포함되지 않습니다(§3①).

대수선공사 양성화 절차는 어떻게 진행되나요?

특별법은 통과·공포된 현행법이며, 시행일은 2026.12.17입니다. 시행일부터 18개월 한시 적용됩니다(부칙 §13). 시행령 제정안, 입법예고 중인 안에 따르면 신고기간은 2026.12.172028.6.16입니다.

절차는 다음 흐름입니다.

1. 건축주·소유자가 대상 여부를 사전 검토
2. 건축사가 설계도서와 현장조사서 작성
3. 관할 시장·군수·구청장에게 신고(§4)
4. 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의 후 사용승인서 교부 여부 판단(§6①)

다만 심의 결과는 지자체 건축위원회가 판단하므로, 개별 건물의 승인 확정은 보장할 수 없습니다.

방쪼개기 대수선공사는 무엇을 추가로 보나요?

세대·가구·호수 증가 대수선은 일반 요건 외에 피난, 내화, 마감, 소방 기준 충족 여부를 확인합니다(§6①3). 주차도 일반 위반과 다릅니다. 특별법상 원칙적으로 부설주차장 추가설치는 면제되지만, 방쪼개기와 근생빌라는 설치 또는 비용 납부 대상이 될 수 있습니다(§7).

또한 대지 소유 또는 사용승낙, 도로·구조안전·위생·방화·일조에 현저한 지장이 없는지도 함께 판단합니다(§6①1~2).

대수선공사 양성화 비용은 얼마로 보나요?

특별법상 과태료는 「건축법」 제80조 이행강제금의 5회분에 해당하는 금액입니다(§9①). 이미 납부한 이행강제금 차감은 5회 미만 부과이고 추가 위반내용이 없는 경우에만 적용됩니다(§9②). 추가 위반내용이 있으면 차감 없이 5회분 구조로 봅니다.

실제 금액은 건물별 위반 규모, 이행강제금 산정 내용, 지자체 고지 이력에 따라 달라 일반화할 수 없습니다. 승인 전 과태료·이행강제금 체납이 없어야 하며, 1년 내 완납 조건부 승인 가능성이 규정되어 있습니다(§6①4).

대수선공사 양성화 가능성은 도면·건축물대장·위반내용을 함께 봐야 하므로, 양성화 대상 여부와 비용 구조는 무료 진단으로 먼저 확인해 보시기 바랍니다.