위반건축물 있는 집도 팔 수 있나요? — 매도 전 확인할 4가지와 양성화 순서

결론부터 — 팔 수는 있지만, 사는 사람이 망설이는 이유가 생깁니다

건축물대장에 '위반건축물'로 기재된 집도 매매 계약은 할 수 있습니다. 법이 거래 자체를 막지는 않습니다. 다만 공인중개사를 통한 거래라면 위반 사실이 드러나고, 매수자 쪽 금융·보증 조건에 영향을 줄 수 있어 협상이 어려워집니다. 2026년 12월 17일 시행되는 특별법으로 위반 표기를 해소할 길이 열렸으니, 매도 계획이 있다면 순서를 먼저 정하는 것이 좋습니다.

매도 전 확인할 4가지

1. 공인중개사가 위반 사실을 확인·설명합니다

공인중개사는 중개대상물의 권리관계와 법령상 이용제한을 확인·설명할 의무가 있고(공인중개사법 제25조), 확인·설명서에는 '건축물대장상 위반건축물 여부' 항목이 있습니다. 매수자는 위반 사실을 알고 계약하게 됩니다.

2. 매수자 대출 심사에서 제한될 수 있습니다

국토교통부 실태조사에 위반건축물로 등재되면 주택담보대출이 제한된 사례가 정리돼 있습니다(국토교통부 2025.10.1). 기준은 금융기관마다 달라 일률적으로 단정할 수는 없지만, 매수자가 대출을 끼고 사려는 경우 걸림돌이 될 수 있습니다.

3. 세입자 전세보증 조건에 걸릴 수 있습니다

주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증은 '건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것'이 보증 조건입니다. (HUG 보증조건, 2026-10-29 확인) 임대를 놓고 있거나 매수자가 임대 목적이라면, 보증 가입을 전제로 집을 찾는 세입자에게는 선택지에서 빠질 수 있습니다.

4. 이행강제금과 체납 여부

위반 상태가 시정되지 않으면 이행강제금이 반복 부과될 수 있습니다(건축법 제80조). 체납분이 있으면 매도 전에 정리 방법을 매수자와 정해야 하고, 특별법 양성화를 하려면 체납이 없어야 하거나 1년 안에 모두 내는 조건으로만 승인될 수 있습니다(특별조치법 제6조 제1항 제4호). 시행령 제정안(2026.9.30 입법예고)에 따르면 조건부 승인 시 건축물대장에 그 조건과 이행기한을 기록하도록 되어 있습니다. 2027년 2월 12일 시행 개정 건축법(법률 제21880호)은 시정 전까지 반복 부과를 의무화하고 2년차부터 가중하지만, 그 전에 시정명령을 받은 위반은 종전 규정을 따릅니다(부칙 제5조).

양성화를 먼저 할까, 그냥 팔까

상황	권하는 순서
매도까지 시간 여유가 있고 특별법 대상	양성화(사용승인) → 건축물대장 정리 → 매도
곧 팔아야 함	위반 사실 + 양성화 가능 여부를 함께 고지하고 매도(가격·특약으로 조정)
대상 여부를 모름	먼저 대상 확인(다세대 세대당 전용 85㎡ 이하, 단독 165㎡ 이하(조례로 330까지), 다가구 660㎡ 이하, 2023년 12월 31일 이전 사실상 완공 등)

신고는 2026년 12월 17일 시행 이후 할 수 있고, 신고 후 30일 안에 건축위원회 심의를 거칩니다(제6조). 건축사가 설계도서·현장조사서를 준비하는 기간이 더해지므로 매도 일정과 함께 따져 보세요.

양성화를 하면 구청 과태료(이행강제금 5회분 기준, 부과 횟수 5회 미만이고 추가 위반이 없으면 이미 낸 금액 차감 — 특별조치법 제9조)와 건축사 수수료가 들고, 세대를 늘리는 대수선이나 근린생활시설을 주택으로 쓴 경우에는 주차장 설치 또는 비용 납부(제7조 제1항 단서)가 더해질 수 있습니다. 5회 이상 부과된 경우는 산정 조문이 없어 구청 해석 확인이 필요합니다. 사용승인 여부는 관할 구청 건축위원회 심의를 거쳐 결정되므로 미리 확정할 수는 없습니다. 신고에는 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서가 필요해(제4조) 준비 기간을 감안해야 합니다.

지금 할 수 있는 것

세움터(eais.go.kr)나 정부24에서 건축물대장을 발급해 위반 표기와 위반 내용을 확인합니다.
관할 구청 건축과에서 이행강제금 부과 이력·횟수·체납 여부를 확인합니다. 5회 미만 부과인지가 과태료 차감 여부를 가릅니다(제9조 제2항).
매수자가 이용할 은행에 위반건축물 대출 기준을 미리 문의합니다.

30초 무료 진단에 주소와 연락처를 남기면 제휴 건축사가 대상 여부를 1차 검토해 연락드립니다. 건축사 선택이 고민이라면 양성화 건축사 고르는 법을 참고하세요.

자주 묻는 질문

위반건축물이 있는 집도 팔 수 있나요?

네, 매매 계약 자체는 가능합니다. 다만 공인중개사는 건축물대장상 위반건축물 여부를 확인·설명해야 하므로(공인중개사법 제25조) 매수자는 위반 사실을 알고 계약하게 됩니다.

매수자가 대출을 못 받나요?

금융기관 대출 심사에서 제한될 수 있다는 국토교통부 실태조사 사례가 있습니다. 은행마다 기준이 달라 일률적으로 '안 된다'고 할 수는 없으니 매수자가 이용할 은행에 미리 확인하는 것이 안전합니다.

양성화하고 파는 게 나은가요, 그냥 파는 게 나은가요?

매도 시점과 위반 규모에 따라 다릅니다. 매도까지 시간이 있고 특별법 대상이라면 사용승인으로 위반 표기를 해소한 뒤 파는 쪽이 매수자 대출·전세보증 조건 부담을 줄입니다. 급히 팔아야 한다면 위반 사실과 양성화 가능 여부를 함께 고지하는 방법도 있습니다.

이행강제금은 매수자에게 넘어가나요?

위반 상태가 시정되지 않으면 매도 후에는 새 소유자(매수자)에게 이행강제금이 부과될 수 있습니다(건축법 제80조, 국토교통부 2025.10.1 사례). 매도 전에 이미 부과된 금액은 매도인이 납부할 몫입니다. 계약으로 정할 수 있는 것은 당사자 사이의 비용 분담(특약)이지 구청의 부과 대상이 아닙니다. 체납 여부와 부과 이력은 관할 구청 건축과에서 확인하세요.