양성화는 꼭 건축사가 해야 하나요?

신고에 첨부하는 설계도서와 현장조사서는 건축사가 작성해야 합니다(특별조치법 제4조). 소유자가 직접 신고할 수는 있지만 서류는 건축사 작성분이 필요하므로 실무상 건축사에게 맡기게 됩니다.

어떤 건축사가 양성화를 잘하나요?

2014년 특별법이나 일반 양성화(추인) 처리 경험, 관할 구청 건축위원회 심의 보완 대응 경험, 위반 유형(옥탑·베란다·세대 분리 등)별 처리 사례가 있는지가 기준입니다. 처음 상담에서 '가능 영역인지'를 서류로 먼저 확인해 주는지도 중요합니다.

건축사 수수료 외에 어떤 비용이 더 드나요?

구청에 내는 과태료(이행강제금 5회분 기준, 특별조치법 제9조)가 별도이고, 도면이 없으면 실측·도면 작성비, 구조안전·소방 확인이 필요한 경우 그 비용, 세대·가구를 늘리는 대수선을 했거나 근린생활시설을 주택으로 쓴 경우 주차장 설치 또는 비용 납부가 추가될 수 있습니다(증축으로 세대가 늘어난 경우의 적용 여부는 관할 구청 확인). 계약 전에 추가 가능 항목을 모두 안내받으세요.

건축사가 승인을 보장해 줄 수 있나요?

없습니다. 사용승인은 관할 구청이 건축위원회 심의를 거쳐 결정합니다. '승인 확정'을 약속하는 상담은 피하고, 요건 검토와 심의 대응을 어떻게 하는지 묻는 것이 맞습니다.

위반건축물 양성화 건축사 고르는 법 — 특별법 경험·사전 준비·확인 질문 7가지

들어가며 — 12월 17일 전에 정해야 하는 한 가지

「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호)이 2026년 12월 17일 시행됩니다. 신고에는 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서가 필요하고(제4조), 요건에 맞으면 신고받은 날부터 30일 안에 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 나옵니다(제6조). 즉 시행일에 바로 신고하려면 그 전에 건축사가 서류를 만들어 두어야 합니다. 어느 건축사에게 맡기느냐가 접수 시점과 심의 대응을 좌우합니다.

건축사 선택 기준 5가지

1. 양성화·추인 처리 경험

2014년 특별법 당시 양성화를 처리했거나, 평소 위반건축물 추인(사후 허가) 업무를 해 본 사무소인지 확인하세요. 특별법 심의는 대지 소유, 도로, 구조안전·위생·방화·일조(제6조 제1항)를 보고, 세대·가구를 늘리는 대수선을 했거나 근린생활시설을 주택으로 쓴 경우에는 피난·내화·마감재료·소방 요건(제6조 제1항 제3호)까지 추가로 보기 때문에, 일반 설계와는 다른 서류 감각이 필요합니다.

2. '가능 영역인지'를 서류로 먼저 확인해 주는가

좋은 상담은 금액보다 판정이 먼저입니다. 건축물대장(표제부·전유부)과 위반 내용을 보고 대상 요건(제3조: 다세대 세대당 전용 85㎡ 이하, 단독 165㎡ 이하(조례로 330까지), 다가구 660㎡ 이하, 2023년 12월 31일 이전 사실상 완공 등)에 맞는지, 정비구역 등 제외 지역(제3조 제2항. 단, 사업에 지장이 없으면 예외가 있어 개별 확인 필요)은 아닌지를 먼저 말해 주는 사무소를 고르세요.

3. 추가 비용을 계약 전에 전부 말하는가

기본 수수료만 말하고 실측비·구조안전 확인·주차장 비용을 나중에 꺼내는 경우가 분쟁의 원인입니다. 도면이 없을 때 실측·도면 작성, 구조·소방 확인, 주차장 설치 또는 비용 납부(세대·가구를 늘리는 대수선을 했거나 근린생활시설을 주택으로 쓴 경우, 제7조 제1항 단서. 증축으로 세대가 늘어난 경우의 적용 여부는 관할 구청에 해석 확인 필요) 같은 추가 가능 항목을 계약 전에 모두 안내하는지 보세요.

4. 과태료를 함께 설명하는가

양성화 신고 시 구청 과태료는 이행강제금 5회분이 기준입니다(제9조). 이행강제금 부과 횟수가 5회 미만이고 추가 위반이 없으면 이미 낸 금액을 차감하고, 추가 위반이 있으면 차감 없이 5회분입니다. 체납된 이행강제금·과태료가 있으면 1년 안에 완납하는 조건으로만 승인될 수 있습니다(제6조 제1항 제4호). 이 구조를 건축사 수수료와 함께 설명하는지가 신뢰할 수 있는 사무소를 가르는 기준입니다.

5. 심의 보완에 어떻게 대응하는가

건축위원회가 보완을 요구하면 누가, 몇 회까지, 어떤 비용으로 대응하는지 계약서에 적혀 있어야 합니다. "승인 확정"을 약속하는 곳은 피하세요. 승인 여부는 심의 결과이지 건축사가 정하는 것이 아닙니다.

상담 때 확인할 질문 7가지

제 건물이 특별법 대상인지 서류로 먼저 봐 주시나요? (무료 범위는 어디까지인가요?)
2014년 양성화나 추인 처리 경험이 있나요? 제 위반 유형(옥탑·베란다·세대 분리 등) 사례가 있나요?
기본 수수료에 무엇이 포함되고, 추가될 수 있는 항목은 무엇인가요?
구청 과태료는 제 경우 어떻게 계산되나요? (부과 횟수·추가 위반 여부 기준)
현황도·대장 발급은 누가 하나요? (계약 후에는 설계를 맡은 건축사가 소유자 동의 없이도 현황도를 발급받을 수 있습니다 — 건축물대장 규칙 제11조 제3항 제4호)
심의 보완 요구가 오면 몇 회까지, 어떤 비용으로 대응하나요?
착수금과 잔금은 언제, 어떤 조건으로 내나요? 양성화가 불가한 것으로 확인되면 환불 기준은요?

구청 무료 상담과 건축사 수임은 무엇이 다른가요

구청 건축과(지자체가 제5조에 따라 특정건축물 지원센터를 두는 경우 그 센터)에서는 대상 여부·절차·과태료 기준을 문의할 수 있습니다. 다만 구청은 신고 서류를 대신 만들어 주지 않습니다. 신고에 첨부하는 설계도서와 현장조사서는 건축사가 작성해야 하고(제4조), 심의 보완 대응도 신고인 쪽 몫입니다. 즉 "구청에 물어본다"는 요건 확인 단계이고, "건축사에게 맡긴다"는 서류 작성·접수·심의 대응 단계입니다. 둘은 대체 관계가 아니라 순서입니다 — 구청 안내(또는 저희 양성화 센터의 30초 무료 진단)로 대상 여부를 확인한 뒤, 건축사와 서류를 준비하면 됩니다.

비용 구조 한눈에

항목	내는 곳	비고
과태료	구청	이행강제금 5회분 기준(제9조), 부과 5회 미만·추가 위반 없으면 기납부액 차감
건축사 기본 수수료	건축사사무소	유형(다세대·단독·다가구)과 위반 건수에 따라 다름, 부가세 별도
추가 가능 항목	건축사사무소·전문기관	실측·도면 작성, 구조안전·소방 확인, 주차장 설치 또는 비용 납부(해당 시)
이행강제금	구청	사용승인을 받기 전까지는 건축법 제80조에 따라 계속 부과될 수 있음(2027.2.12 시행 개정법은 시행 후 시정명령 건부터 반복 부과 의무화)

지금 할 수 있는 것

주소와 건축물대장만 있으면 대상 요건을 먼저 확인할 수 있습니다. 센터의 30초 무료 진단에 주소를 입력하면 대장을 조회해 가능 영역인지부터 알려드리고, 필요하면 제휴 건축사사무소로 연결해 드립니다. 승인 여부는 관할 구청 심의 결과에 따르며, 저희는 요건 검토와 서류 준비를 돕습니다.