양성화하면 주차장을 새로 만들어야 하나요? — 특별법 제7조 부설주차장 특례 해설

위반건축물 양성화를 검토하는 분들이 가장 자주 걱정하는 것 중 하나가 주차장입니다. "지금도 주차 대수가 모자란데, 양성화하면 주차장을 새로 만들어야 하는 것 아니냐"는 질문을 정말 많이 받습니다.

결론부터 말씀드리면, 2026년 12월 17일 시행되는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호)은 부설주차장 추가 설치 의무를 원칙적으로 면제합니다(제7조 제1항 본문). 다만 예외가 두 가지 있고, 실무에서 판단이 갈리는 해석 쟁점이 하나 있습니다. 이 글에서 법 원문을 기준으로 하나씩 정리합니다.

제7조가 정한 원칙 — 주차장 추가 설치 의무 면제

특별법 제7조 제1항 본문은 이렇게 규정합니다.

제6조에 따른 사용승인으로 인하여 「주차장법」 제19조에 따른 부설주차장의 설치기준에 미달하게 된 대상건축물의 건축주 또는 소유자는 추가적으로 부설주차장을 설치할 의무를 지지 아니한다.

양성화(사용승인)를 받으면 건축물대장상 면적·세대수가 늘어나므로, 주차장법 제19조의 설치기준으로 다시 계산하면 주차 대수가 미달하게 되는 경우가 많습니다. 제7조 본문은 이때 모자라는 주차장을 새로 만들 의무를 지우지 않겠다는 것입니다. 애초에 이 특례가 없으면 도심 소형 주택 대부분이 물리적으로 양성화가 불가능해지기 때문에 만들어진 조문입니다.

참고로 2014년에 시행됐던 구 특별조치법(법률 제11930호)에는 주차장 조문 자체가 없었습니다. 2026년 법에서 제7조가 신설되면서 원칙(면제)과 예외를 명문으로 정리한 것이 이번 법의 특징입니다.

예외 두 가지 — 방쪼개기(대수선)와 근생빌라

제7조 제1항 단서는 두 유형만 예외로 듭니다.

다만, 대상건축물이 제2조제1항제1호가목 및 나목에 따른 건축물 중 세대ㆍ가구ㆍ호수를 증가시키는 대수선을 한 건축물 또는 제3조제1항제3호에 해당하는 건축물(=근생빌라 — 필자 주)인 경우에는 「주차장법」 제19조에 따라 부설주차장을 설치하거나 주차장 설치에 드는 비용을 납부하여야 한다.

단서에 해당하더라도 주목할 점이 두 가지 있습니다.

1. 설치가 유일한 길이 아닙니다. "설치하거나 비용을 납부"하는 선택지가 법에 명시되어 있습니다. 대지 여건상 주차장을 물리적으로 만들 수 없는 건물도 비용 납부로 요건을 갖출 수 있는 구조입니다. (납부액 산정 방식은 시행령·조례에서 정해질 것으로 보이며, 아직 확인되지 않았습니다.)
2. 조례로 완화·면제될 수 있습니다. 제7조 제3항은 지자체가 지역 여건을 고려해 조례로 설치의무를 완화하거나 면제할 수 있게 열어 두었습니다. 관할 지자체의 조례 제정 동향을 반드시 확인해야 합니다.

해석 쟁점 — "증축으로 세대가 늘어난 건물"은 어느 쪽인가

실무에서 가장 판단이 갈리는 지점입니다. 예를 들어 옥탑에 주거 공간을 증축해 독립 세대가 하나 늘어난 건물은, 세대수가 증가했다는 점에서는 방쪼개기와 같지만 그 수단이 대수선이 아니라 증축입니다.

법 문언을 따라가 보면 이렇습니다.

• 제7조 단서는 "세대·가구·호수를 증가시키는 대수선을 한 건축물"이라고 행위 유형을 특정하고 있습니다.
• 건축법 제2조 제1항 제9호와 같은 법 시행령 제3조의2는 대수선을 "증축·개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것"으로 정의합니다. 즉 건축법 체계에서 증축과 대수선은 서로 배타적인 개념입니다.
• 옥탑 주거 공간처럼 바닥면적이 새로 생기는 행위는 증축이므로, 문언상으로는 단서의 "대수선"에 해당하지 않고, 따라서 본문의 면제가 적용된다고 읽을 근거가 상당합니다.
• 2014년 구법에 없던 주차 조문을 2026년 법이 신설하면서 예외를 대수선·근생빌라로 한정 열거한 점도 이런 해석을 뒷받침합니다.

⚠️ 다만, 단정할 수 없습니다. 단서의 취지를 "세대수 증가로 주차 수요가 늘어난 건축물 전반을 규율하려는 것"으로 넓게 보아 증축형 세대 증가도 포함된다고 해석할 여지가 전혀 없는 것은 아니고, 이 쟁점을 정면으로 다룬 국토교통부의 공식 유권해석은 아직 확인되지 않았습니다. 국토교통부의 공식 해석이 확인되는 대로 이 글에 반영하겠습니다. 개별 건물의 계약·비용 판단은 유권해석과 시행령 확정 내용을 확인한 뒤 하시는 것이 안전합니다.

또 하나 주의할 점은, 증축과 방쪼개기가 함께 이루어진 건물입니다. 예컨대 증축을 하면서 기존 층의 세대 간 경계벽도 증설했다면 대수선 요소가 섞여 있어 단서가 적용될 가능성이 커집니다. 위반 이력이 복합적인 건물일수록 건축사의 현장 확인이 먼저입니다.

또한 옥탑 주거 공간의 양성화는 주차 외에도 층수 산입에 따른 건물 유형·용도 판단 등 별도로 검토할 사항이 있으므로, 주차 특례 하나만 보고 결론 내리지 말고 종합 검토를 거치시기 바랍니다.

방쪼개기·근생빌라는 주차만 문제가 아닙니다

제7조 단서에 해당하는 두 유형은 사용승인 요건 자체도 더 무겁습니다. 제6조 제1항 제3호는 방쪼개기 건물과 근생빌라에 대해 피난(건축법 제49조)·내화구조(제50조)·마감재료(제52조)·소방시설(소방시설법 제12조) 기준 준수를 요구합니다.

즉 이 유형은 ① 주차장 설치 또는 비용 납부, ② 피난·내화·소방 기준이라는 두 개의 관문을 통과해야 하므로, 신고 전에 건축사를 통해 충족 가능성과 예상 비용을 반드시 검토해야 합니다. 관련 내용은 양성화 특별법 대상 기준 정리에서도 다루고 있습니다.

필로티 주차장을 막아 쓴 경우는 다른 문제입니다

이 글의 특례는 "양성화로 인해 주차 기준에 미달하게 된" 경우의 이야기입니다. 반대로 기존 필로티 주차장을 방·창고로 막아 쓰는 위반은 이미 있던 주차 공간을 없앤 것이어서 접근이 전혀 다릅니다. 이 유형은 필로티 주차장 위반 글을 참고하세요.

정리

내 건물이 어느 유형에 해당하는지, 주차 요건이 실제로 문제가 되는지는 건축물대장과 현장 상태를 함께 봐야 정확히 판단할 수 있습니다. 무료 진단으로 먼저 확인해 보세요.