위반건축물 양성화 가능한지 10분 셀프 확인법 — 건축물대장부터 보는 법
셀프 확인으로 알 수 있는 것과 없는 것
건축사에게 연락하기 전, 10분이면 명백한 양성화 불가 케이스를 걸러낼 수 있습니다. 알 수 있는 것: 명백한 불가 케이스 사전 제거(헛걸음 방지). 알 수 없는 것: 정확한 비용·기간(이건 건축사 현장 조사 후 가능). 이 가이드는 1차 판단용이며, 최종 판단은 전문 건축사가 현장 확인 후 가능합니다.
Step 1: 건축물대장 조회 (5분)
세움터(eais.go.kr) 접속 방법
- 세움터(eais.go.kr) 또는 정부24(gov.kr) 접속
- 공동인증서 또는 간편 인증으로 로그인
- 상단 메뉴 → 건축물대장 발급·열람 선택
- 건물 주소 입력 후 조회
일반건축물 대장 vs 집합건물 대장 차이
- 일반건축물 대장: 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등 구분 소유가 없는 건물
- 집합건물 대장(표제부·전유부): 아파트, 연립주택, 오피스텔 등 구분 소유가 있는 건물. 표제부와 각 호실의 전유부를 모두 확인해야 합니다.
'위반건축물' 표기 위치 확인
건축물대장 상단에 빨간색 스탬프 형태로 '위반건축물' 이라고 표기됩니다. 표기 아래에 위반 사항(무허가 증축, 용도변경 등)이 기재되어 있습니다.
등재 vs 미등재: 위반건축물로 등재되어 있어도 양성화 신청은 가능합니다. 반대로 대장에 등재되지 않았더라도 현장에 실제 위반이 있으면 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.
Step 2: 위반 유형 확인 (2분)
건축물대장의 위반 사항 항목에서 유형을 파악합니다. 유형에 따라 양성화 난이도와 예상 비용이 크게 달라집니다.
| 위반 유형 | 설명 | 양성화 난이도 | 예상 비용 |
|---|---|---|---|
| 발코니·베란다 불법 확장 | 허가 없이 발코니를 실내로 확장 | ★ 쉬움 | 150~300만 원 수준 |
| 옥탑방 불법 증축 | 옥상에 방·창고 등 추가 | ★★ 보통 | 300~600만 원 수준 |
| 1층 주차장 → 상가 용도변경 | 허가 없이 용도 변경 | ★★ 보통 | 200~500만 원 수준 |
| 신축 무허가 건물 전체 | 허가 없이 건물 전체를 지음 | ★★★★ 어려움 | 개별 상담 필요 |
위 비용은 일반적인 경우의 참고 수치이며, 규모·지역·조건에 따라 달라질 수 있습니다.
Step 3: 양성화 불가 케이스 5가지
다음 중 하나라도 해당하면 현재 상태로는 양성화가 불가할 수 있습니다. 이 경우 자진 철거, 이행강제금 납부 지속, 또는 전문가 상담을 통한 대안 검토가 필요합니다.
1. 건폐율·용적률이 이미 법적 상한 초과
해당 용도지역의 건폐율·용적률 상한을 이미 초과한 상태라면 추가 면적을 합법화할 여지가 없습니다. 토지이음(eum.go.kr)에서 용도지역을 확인하고, 해당 지역의 건폐율·용적률 상한과 현재 건물 수치를 비교해 보십시오.
2. 도시계획시설(공원·도로 예정지) 저촉
공원, 도로, 학교 등 도시계획시설 예정 부지에 저촉되어 있으면 양성화에 해당할 수 없습니다. 토지이음에서 필지를 조회하면 저촉 여부를 지도로 확인할 수 있습니다.
3. 개발제한구역(그린벨트) 내 위반
개발제한구역 내에서는 허용된 용도의 건축물만 적법하게 존재할 수 있으며, 그 외 위반 건축물은 양성화 대상에서 제외되는 경우가 많습니다.
4. 군사보호구역 내
군사기지 및 군사시설 보호구역 내 건축물은 별도 법령의 적용을 받아 양성화 절차 자체가 제한될 수 있습니다.
5. 구조적으로 안전기준 충족 불가
양성화를 위해서는 구조 안전 기준을 충족해야 합니다. 노후화가 심하거나 불법 구조 변경으로 인해 현행 기준을 충족할 수 없는 경우, 보강 공사 비용이 과도해 사실상 양성화가 어려울 수 있습니다. 이 판단은 전문 건축사의 현장 확인이 필요합니다.
Step 4: 셀프 확인 결과 해석
| 확인 결과 | 권장 다음 단계 |
|---|---|
| 불가 케이스 없음 + 위반 유형 단순 | 전문 건축사 진단 권장 — 양성화 가능성 높음 |
| 불가 케이스 1개 이상 해당 | 자진 철거 또는 현상 유지(이행강제금 납부) 검토 |
| 판단이 어렵거나 복합 위반 | 전문가 무료 진단 신청 후 판단 |
셀프 확인에서 '가능할 것 같다'고 나와도, 건폐율·용적률 계산과 도시계획 저촉 여부는 전문 건축사가 현장 도면과 공부(公簿)를 대조해야 정확합니다. 셀프 확인은 헛걸음을 줄이기 위한 1차 필터임을 기억하십시오.
셀프 확인 후 다음 단계
10분 확인으로 "가능할 것 같다"는 판단이 나왔다면, 전문 건축사의 무료 진단으로 정확한 비용과 기간을 파악하는 것이 다음 단계입니다.
위반건축물 양성화 전문센터에서는 건축물대장 사본 한 장만으로도 1차 가능 여부를 무료로 안내드립니다. 발코니 불법 확장부터 무허가 신축까지 다양한 위반 유형의 양성화 사례를 처리하고 있습니다.
자주 묻는 질문
Q: 건축물대장 조회는 어디서 하나요?
A: 세움터(eais.go.kr) 또는 정부24(gov.kr)에서 무료로 조회·발급할 수 있습니다. 세움터에서는 위반건축물 등재 여부, 위반 사항, 이행강제금 부과 이력까지 한번에 확인할 수 있습니다. 공동인증서 또는 간편 인증으로 로그인 후 건물 주소를 입력하면 됩니다.
Q: 양성화 불가 판정이 나면 어떻게 해야 하나요?
A: 주요 대안은 자진 철거와 현상 유지(이행강제금 납부 지속) 두 가지입니다. 자진 철거는 위반 부분만 제거해 이행강제금 부과를 종료하는 방법입니다. 건폐율·용적률 초과가 원인이라면 증축 부분 철거 후 재신청 가능 여부도 검토할 수 있습니다. 상황에 따라 최적 대안이 다르므로 전문 건축사와 상담을 권장합니다.
Q: 셀프 확인 결과가 맞지 않을 수도 있나요?
A: 있습니다. 셀프 확인은 명백한 불가 케이스를 사전에 걸러내는 용도입니다. 건폐율·용적률 정밀 계산, 도시계획시설 저촉 여부, 구조 안전 기준 충족 여부는 전문 건축사가 현장을 직접 확인해야 정확합니다. 셀프 확인에서 '가능할 것 같다'고 나와도 전문가 진단을 거쳐야 최종 판단할 수 있습니다.
무료 진단 신청 — 10분 셀프 확인 후 전문가 진단으로 마무리하세요
셀프 확인은 시작일 뿐입니다. 정확한 양성화 가능 여부와 예상 비용은 전문 건축사의 현장 진단이 필요합니다.
위반건축물 양성화 전문센터는 초기 상담을 무료로 제공합니다. 건축물대장과 위반 내용을 알려주시면 경험 많은 건축사가 가능 여부를 1차 안내해 드립니다.
- 전화 상담: 02-564-2166 (평일 09:00~18:00)
- 온라인 무료 진단: yangsunghwa.co.kr
자주 묻는 질문
건축물대장 조회는 어디서 하나요?
세움터(eais.go.kr) 또는 정부24(gov.kr)에서 무료로 조회·발급할 수 있습니다. 세움터에서는 건축물의 위반건축물 등재 여부, 위반 사항, 이행강제금 부과 이력까지 확인할 수 있습니다. 공인인증서(공동인증서) 또는 간편 인증으로 로그인 후 건물 주소를 입력하면 됩니다.
양성화 불가 판정이 나면 어떻게 해야 하나요?
양성화가 불가한 경우 주요 대안은 자진 철거와 현상 유지(이행강제금 납부 지속) 두 가지입니다. 자진 철거는 위반 부분만 제거해 이행강제금 부과를 종료하는 방법입니다. 건폐율·용적률 초과가 원인이라면 증축 부분 철거 후 재신청 가능 여부도 검토할 수 있습니다. 전문 건축사와 상담을 권장합니다.
셀프 확인 결과가 맞지 않을 수도 있나요?
있습니다. 셀프 확인은 명백한 불가 케이스를 사전에 걸러내는 용도입니다. 건폐율·용적률 계산, 도시계획시설 저촉 여부, 구조 안전 기준 충족 여부는 전문 건축사가 현장을 직접 확인해야 정확합니다. 셀프 확인에서 '가능할 것 같다'고 나와도 전문가 진단을 거쳐야 최종 판단할 수 있습니다.