강서구 화곡동 무단 용도변경 양성화 진단 의뢰

특별법(법률 제21820호) 적용 요건

• ✓허가·신고 없이 용도를 변경한 건축물은 특정건축물에 해당합니다(§2①1다). 주거용(연면적 50% 이상 주거)이면서 §3① 규모 요건을 충족해야 신고 대상입니다.
• ✓특별법 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서, ① 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택 ② 연면적 165㎡ 이하 단독주택(지자체 조례에 따라 330㎡까지) ③ 연면적 660㎡ 이하 다가구주택 ④ 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 사용한 건축물입니다(§3①).
• ✓변경된 용도가 주거이고 가구 수가 늘었다면 피난·내화·소방 강화 요건(§6①3)이 적용됩니다.

양성화 절차

1. 1. 사전 진단

   건축물대장·현장 상태로 특별법 대상 여부(§3)와 승인 요건(§6) 충족 가능성을 검토합니다. 사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.

2. 2. 설계도서·현장조사서 작성

   건축사가 현황을 실측해 설계도서와 현장조사서를 작성합니다(§4① — 신고의 필수 첨부 서류).

3. 3. 신고 접수

   시행일(2026. 12. 17.) 이후 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 법은 18개월 한시 시행이며, 유효기간 내 신고분은 만료 후에도 계속 적용됩니다(부칙 §2·§3).

4. 4. 건축위원회 심의 → 사용승인

   요건에 적합하면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 발급됩니다(§6①). 승인 여부는 심의로 확정됩니다.

5. 5. 건축물대장 정리

   사용승인 후 위반건축물 표기가 정리되고, 이행강제금 반복 부과가 종료됩니다.

비용 구성

• •과태료: 이행강제금 5회분에 상당하는 금액이 부과됩니다(§9). 이행강제금을 5회 미만 부과받았고 추가 위반내용이 없으면 5회분에서 이미 납부한 이행강제금을 차감하지만(§9②), 부과 이력이 있으면서 추가 위반내용이 있으면 차감 없이 5회분이 부과됩니다(§9①2). 이행강제금은 위반 면적과 시가표준액 등에 따라 건물마다 다르므로, 정확한 과태료는 개별 산정이 필요합니다.
• •진행 비용: 제휴 건축사의 설계도서·현장조사서 작성 비용과 신고 준비·접수 비용이 발생하며, 건물 유형·규모·위반 내용에 따라 달라집니다. 무료 진단 후 예상 비용을 안내해 드립니다.
• •유의: 과태료·이행강제금 체납이 있으면 사용승인을 받을 수 없습니다(§6①4 — 1년 이내 전액 납부 조건부 승인은 가능).