강남구 논현동 기타 무단 증축 양성화 진단 의뢰
강남구 논현동 · 기타 무단 증축 · 접수 7월 14일
이 건물의 상황
- 위반 유형
- 기타 무단 증축
- 건물 유형
- 제1종근린생활시설
- 규모
- 지상 5층 · 지하 1층
- 연면적
- 약 1710㎡
- 사용승인
- 1996년
- 대장 위반 표기
- 확인 필요
강남구 논현동에 있는 제1종근린생활시설 사례입니다. 건축물대장 개요상 규모는 지상 5층·지하 1층, 연면적은 약 1710㎡이며, 사용승인은 1996년에 이루어진 건물입니다. 접수된 위반 유형은 ‘기타 무단 증축’입니다. 대장 변동사항에는 2010년에 지상층 사무소 249.08㎡가 제2종근린생활시설 사무소 38.28㎡, 제2종근린생활시설 학원 171.48㎡, 계단실·복도·화장실 39.32㎡로 표시변경된 기록이 있습니다. 2011년에는 건축물대장 기초자료 정비에 따른 전면정비 기록이 있고, 2026년에는 지상층 점포 276.82㎡가 점포 148.43㎡ 및 제2종근린생활시설로 표시변경된 기록이 확인됩니다. 무단 증축으로 접수된 경우에는 실제 건물 현황과 건축물대장상 허가·신고 내용이 맞는지 따져보는 것이 중요합니다. 차이가 해소되지 않으면 이행강제금, 임대·매매 과정의 설명 문제, 용도변경이나 추가 인허가 진행 시 장애가 될 수 있어 정리 절차를 검토할 필요가 있습니다.
양성화 진단
특별법(법률 제21820호) 요건 검토 결과:
- 기준일 — 2023.12.31 이전 완공(§3①)충족
- 과거 특별법 사용승인 이력(§3③)충족
특별법(법률 21820호) 기준으로 보면, 2023년 12월 31일 이전 완공 요건은 충족으로 판정되었습니다. 또한 과거 특별법 사용승인 이력 관련 제한 요건도 충족으로 판정되어, 이 부분은 양성화 검토에서 긍정적인 요소입니다. 다만 이 사례는 건물 유형이 제1종근린생활시설이므로, 특별법상 주거용 건축물 요건에 해당하는지와 규모 기준에 맞는지가 핵심 관건입니다. 이 두 항목이 정리되어야 특별법 양성화 가능성을 판단할 수 있으며, 현재 자료 기준으로는 ‘기준일 요건은 충족되었지만 주거용 해당성 및 규모 기준 검토가 필요한 사례’로 보는 것이 적절합니다.
무단 증축 양성화 — 절차·비용 기본 정보 보기
허가·신고 없이 건축면적·연면적을 늘린 모든 유형입니다(창고·보일러실·계단실 증축 등). 위반 면적이 이행강제금 산정의 기준이 됩니다.
특별법(법률 제21820호) 적용 요건
- ✓특별법 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서, ① 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택 ② 연면적 165㎡ 이하 단독주택(지자체 조례에 따라 330㎡까지) ③ 연면적 660㎡ 이하 다가구주택 ④ 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 사용한 건축물입니다(§3①).
- ✓증축분을 포함한 면적으로 §3① 규모 기준을 판단하고, 구조안전·위생·방화 요건(§6①2)을 충족해야 합니다.
양성화 절차
1. 사전 진단
건축물대장·현장 상태로 특별법 대상 여부(§3)와 승인 요건(§6) 충족 가능성을 검토합니다. 사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
2. 설계도서·현장조사서 작성
건축사가 현황을 실측해 설계도서와 현장조사서를 작성합니다(§4① — 신고의 필수 첨부 서류).
3. 신고 접수
시행일(2026. 12. 17.) 이후 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 법은 18개월 한시 시행이며, 유효기간 내 신고분은 만료 후에도 계속 적용됩니다(부칙 §2·§3).
4. 건축위원회 심의 → 사용승인
요건에 적합하면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 발급됩니다(§6①). 승인 여부는 심의로 확정됩니다.
5. 건축물대장 정리
사용승인 후 위반건축물 표기가 정리되고, 이행강제금 반복 부과가 종료됩니다.
비용 구성
- •과태료: 이행강제금 5회분에 상당하는 금액이 부과됩니다(§9). 이미 납부한 이행강제금이 있으면 그만큼 차감됩니다(§9②). 이행강제금은 위반 면적과 시가표준액 등에 따라 건물마다 다르므로, 정확한 과태료는 개별 산정이 필요합니다.
- •설계·대행 비용: 건축사의 설계도서·현장조사서 작성 비용과 신고 대행 비용이 발생하며, 건물 유형·규모·위반 내용에 따라 달라집니다. 무료 진단 후 예상 비용을 안내해 드립니다.
- •유의: 과태료·이행강제금 체납이 있으면 사용승인을 받을 수 없습니다(§6①4 — 1년 이내 전액 납부 조건부 승인은 가능).
자주 묻는 질문
작은 창고 증축인데도 신고해야 하나요?
무단 증축은 면적과 무관하게 위반이며 이행강제금 대상입니다. 특별법 기간에 함께 정리하면 반복 부과를 끊을 수 있습니다. 승인 여부는 요건 충족과 심의에 따릅니다.
비슷한 케이스
내 건물도 비슷한 상황이라면?
주소만 알려주시면 특별법 대상 여부와 양성화 가능성을 무료로 진단해 드립니다.
사전 검토 단계는 관청에 노출되지 않습니다.
※ 본 케이스의 진단 내용은 접수 정보와 공부(건축물대장 등) 자료 기반의 사전 검토 결과이며, 최종 사용승인 여부는 관할 지자체 건축위원회 심의로 확정됩니다.