베란다공사로 위반건축물 됐다면 양성화 가능할까? 절차와 비용

핵심 요약

베란다공사가 무단 증축·대수선으로 위반건축물 표시된 경우, 2023.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물 요건을 먼저 봐야 합니다. 승인은 지자체 건축위원회 심의라 보장되지 않습니다.

베란다공사는 언제 양성화 검토 대상이 되나요?

베란다공사 자체가 모두 문제 되는 것은 아닙니다. 다만 공사 후 건축물대장에 ‘위반건축물’로 표시됐거나, 무단 증축·대수선 등으로 시정명령 또는 이행강제금 대상이 된 경우라면 양성화 검토가 필요합니다. 위반 여부는 세움터 건축물대장에서 먼저 확인할 수 있습니다.

특별법은 통과·공포된 현행법인 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」으로, 2026.12.17 시행 예정입니다. 시행일부터 18개월 한시 적용되며, 시행령 제정안 입법예고 중인 내용에 따르면 신고기간은 2026.12.17~2028.6.16입니다.

베란다공사 양성화 대상 요건은 무엇인가요?

핵심은 ‘주거용 특정건축물’인지입니다. 특별법은 2023.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 건축물을 대상으로 합니다(§3①). 주거용은 연면적의 50% 이상이 주거용인 경우입니다(§2①2).

단, 개발제한구역, 도시·군계획시설부지, 군사보호구역, 보전산지 등 일부 지역은 제외될 수 있습니다(§3②). 과거 특별법으로 사용승인을 받고 소유권 변동이 없는 건물도 재적용이 배제됩니다(§3③).

절차는 어떻게 진행되나요?

건축주 또는 소유자가 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부해 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다(§4). 요건에 맞으면 신고받은 날부터 30일 안에 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 교부됩니다(§6①).

다만 심의 결과는 지자체 건축위원회 판단입니다. 따라서 베란다공사 위반이 있다고 해서 무조건 양성화되거나, 사전 상담만으로 승인이 확정되는 것은 아닙니다.

비용은 얼마로 봐야 하나요?

특별법상 과태료는 「건축법」 제80조 이행강제금의 5회분에 해당하는 금액입니다(§9①). 이미 납부한 이행강제금은 5회 미만 부과이고 추가 위반내용이 없는 경우에만 차감될 수 있습니다(§9②). 반대로 추가 위반내용이 있으면 차감 없이 5회분 구조가 적용될 수 있습니다.

실제 금액은 건물별 위반 규모, 기존 부과 이력, 관할 행정 판단에 따라 달라 일반화하기 어렵습니다. 베란다공사 위반 여부와 특별법 대상 가능성은 서류 기준으로 무료 진단을 받아보는 것이 안전합니다.