위법건축물양성화, 대상·절차·비용은 어떻게 확인하나요?

핵심 요약

위법건축물양성화는 2023.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물을 특별법 절차로 사용승인 받는 제도입니다. 대상·제외구역·체납 여부를 먼저 확인하고, 비용은 이행강제금 5회분 상당 구조로 건물별 진단이 필요합니다.

위법건축물양성화는 지금 바로 신청할 수 있나요?

「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 2026.6.16 공포된 현행법이며, 시행일은 2026.12.17입니다. 시행일부터 18개월 한시로 적용되고, 유효기간 만료 전 신고 접수분은 만료 후에도 계속 적용됩니다. 다만 신고 기간·서식 등 세부사항은 시행령으로 정해질 예정이므로, 현재는 사전검토와 시행 대비가 핵심입니다.

어떤 건물이 위법건축물양성화 대상인가요?

기준은 2023.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물입니다. 주거용은 연면적의 50% 이상이 주거용인 경우를 말합니다.

구분	기본 대상 요건
다세대주택	세대당 전용면적 85㎡ 이하
단독주택	연면적 165㎡ 이하, 조례로 330㎡까지 확대 가능
다가구주택	연면적 660㎡ 이하
근생빌라	근린생활시설 허가 후 2023.12.31 이전부터 사실상 주택 사용

순수 근린생활시설 용도를 유지한 건물의 위반은 주거용 한정 요건에 맞지 않아 대상이 아닙니다. 개발제한구역, 도시·군계획시설부지, 접도구역, 군사보호구역, 보전산지 등은 법에서 정한 제외 또는 예외 여부를 따로 확인해야 합니다.

신고 절차는 어떻게 진행되나요?

건축주 또는 소유자가 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부해 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다(§4). 요건에 맞으면 신고받은 날부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 교부됩니다(§6).

다만 개별 건물의 승인은 보장할 수 없습니다. 대지 소유·사용승낙, 도로, 구조안전, 위생, 방화, 일조, 피난·내화·마감·소방, 주차 특례 적용 여부 등은 지자체 건축위원회 심의에서 판단됩니다.

비용은 얼마로 보면 되나요?

특별법상 과태료는 「건축법」 제80조 이행강제금의 5회분에 해당하는 금액입니다. 이미 납부한 이행강제금이 있으면 차감됩니다(§9). 승인 전에는 과태료·이행강제금 체납이 없어야 하며, 1년 내 완납 조건부 승인이 가능한 구조도 규정돼 있습니다(§6).

구체 금액은 건물의 위반 규모, 기존 부과 내역, 지자체 산정에 따라 달라 일반화할 수 없습니다. 양성화 가능성은 건축물대장, 위반 내용, 면적, 사용 현황을 기준으로 무료 진단을 통해 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

위법건축물양성화 대상인지 가장 먼저 무엇을 확인해야 하나요?

세움터 건축물대장에서 ‘위반건축물’ 표기 여부를 확인하고, 2023.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물인지 봐야 합니다. 이후 주택 유형별 면적 기준, 제외구역, 과거 특별법 적용 여부를 함께 검토해야 합니다.

근생빌라도 위법건축물양성화가 가능한가요?

근린생활시설로 허가받았지만 2023.12.31 이전부터 사실상 주택으로 사용된 근생빌라는 특별법에 명문으로 포함됩니다. 다만 피난·내화·마감·소방·주차 관련 추가요건을 충족해야 하므로 개별 심의 결과를 단정할 수 없습니다.

위법건축물양성화 비용은 정확히 얼마인가요?

법상 과태료는 「건축법」 제80조 이행강제금의 5회분 상당액이며, 이미 납부한 이행강제금은 차감됩니다. 실제 금액은 건물별 위반 규모와 부과 이력에 따라 달라 구체 금액을 일괄 안내하기 어렵습니다.

양성화가 완료되면 이행강제금은 어떻게 되나요?

사용승인으로 위반 상태가 해소되면 건축물대장의 위반건축물 표시가 해소되고, 이행강제금의 반복 부과도 중단됩니다. 다만 승인 전 체납이 없어야 하며, 조건부 완납 가능성은 법 요건에 따라 검토됩니다.

특별법 시행 전에도 바로 승인받을 수 있나요?

아닙니다. 특별법은 통과·공포된 현행법이지만 시행일은 2026.12.17입니다. 시행령에서 정할 신고 기간과 서식이 필요하므로, 시행 전에는 대상 여부와 자료를 사전 준비하는 단계로 보는 것이 안전합니다.