재개발 구역 위반건축물 양성화, 특별법으로 가능할까요?

핵심 요약

재개발 구역 위반건축물 양성화는 정비구역에 해당하면 원칙적으로 제외될 수 있지만, 정비사업에 지장이 없으면 예외 검토가 가능합니다. 다만 2026.12.17 시행 예정 특별법 요건과 건축위원회 심의를 통과해야 하므로 개별 승인은 보장되지 않습니다.

재개발 구역이면 위반건축물 양성화가 아예 불가능한가요?

재개발 구역은 보통 정비구역과 연결되므로, 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」상 지역 제외 여부를 먼저 봐야 합니다. 특별법은 정비구역을 제외 대상으로 두지만, 정비사업에 지장이 없으면 예외를 인정할 수 있습니다(§3②). 따라서 “재개발 구역=무조건 불가”도, “무조건 가능”도 아닙니다. 다만 §3②의 제외 대상은 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 정비구역으로 지정된 곳입니다. 재개발이 '추진 중'이라는 것만으로 같다고 볼 수 없으므로, 먼저 정비구역 지정 여부를 확인해야 합니다. 도시개발구역도 같은 구조(사업에 지장이 없으면 예외)입니다.

핵심은 관할 지자체가 해당 건축물이 정비사업 진행에 지장을 주는지, 특별법상 대상 건축물과 안전·도로·소방 등 승인 요건을 충족하는지 판단한다는 점입니다. 다만 '지장 여부'의 판단 주체·기준은 법에 따로 정해져 있지 않아, 시행령과 지자체 운영에 따라 확인이 필요합니다. 양성화가 재개발 보상·분양 자격에 미치는 영향도 특별법에 규정이 없으므로 조합·지자체에 확인해야 합니다.

어떤 건물이 특별법 검토 대상인가요?

특별법은 2023.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물을 대상으로 합니다(§3①). 주거용은 연면적의 50% 이상이 주거용인 경우입니다(§2①2).

순수 근린생활시설 용도를 유지한 위반은 주거용 대상이 아니므로 특별법 대상에서 제외됩니다(§3①).

재개발 구역에서는 무엇을 먼저 확인해야 하나요?

다음 순서로 확인하는 것이 안전합니다.

1. 세움터 건축물대장에서 위반건축물 표시 여부 확인
2. 건물이 특별법상 주거용 대상인지 확인
3. 토지이음(eum.go.kr) 토지이용계획에서 정비구역 지정 여부를 확인하고, 정비사업 진행 단계는 관할 구청 정비사업 담당 부서나 조합에 문의
4. 도로, 구조안전, 위생, 방화, 일조, 소방 등 승인 요건 검토
5. 체납 과태료·이행강제금 여부 확인

신고는 건축주 또는 소유자가 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부해 관할 시장·군수·구청장에게 하며(§4), §6① 각 호 기준에 적합하면 신고일부터 30일 내 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 교부됩니다(§6①). 다만 심의 결과는 지자체 건축위원회 판단이므로 승인을 장담할 수 없습니다.

비용은 어떻게 계산되나요?

특별법상 과태료는 「건축법」 제80조 이행강제금의 5회분에 해당하는 금액입니다(§9). 이미 납부한 이행강제금은 5회 미만 부과이고 추가 위반내용이 없는 경우에만 차감될 수 있습니다(§9②). 실제 금액은 건물 규모, 위반 내용, 지자체 산정에 따라 달라 일반화할 수 없습니다.

재개발 구역 위반건축물은 정비사업 지장 여부가 핵심이므로, 건축물대장과 현황을 기준으로 무료 진단을 받아보는 것이 좋습니다.